過去問27年度 取得時効
A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
- Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
- Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
- 甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。
回答「3」
【解説】
「Cが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した」となっているので、
A ⇒ C ⇒ Bの順に所有権が移っています。
Bから見てCは、第三者でしょうか?(登記は、第三者に対抗するために備えるのです。)
C ⇒ Bと所有権が移っているので、売買で例えるならC売主、B買主という構図となり、CとBは当事者の関係だということがわかっていただけると思います。
当事者同士なら登記の有無は関係ないので、「Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる」となり、正しいと判断できます。
上記で、仮に、Bの時効完成後に、Cが所有権移転登記を備えた場合は、
所有権の流れは、
・A ⇒ B
・A ⇒ C となります。
これ、Aが二重譲渡している関係となり、Bから見てCは第三者に当たります。
なのでこの場合は、「登記が必要」となるのです。
過去問27年度 賃貸借と使用貸借の比較
AB間で、Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲建物につき、
①賃貸借契約を締結した場合と、
②使用貸借契約を締結した場合
に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Bが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。
- Bは、①では、甲建物のAの負担に属する必要費を支出したときは、Aに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
- AB間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。
- AはBに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。
回答「4」
【解説】
①賃貸借契約
必要費は借主は負担しない。
目的物に欠陥があっても、修補するのは貸主の負担となるので、瑕疵担保と言う概念はない。
修補義務になるので、欠陥の修補に関しては、貸主が瑕疵担保責任を負う事はない。
修補しても目的が達せられない等の場合については、貸主は瑕疵担保責任を負うので、記述は正しい。
②使用貸借契約
タダで物を借りているのに、「欠陥があるから直せ」と言われたら「嫌なら、借りるなよ。。。」って言いたくなりますよね。。
なので、使用貸借には原則、瑕疵担保責任はない。
但し、貸主が瑕疵の存在を知っていて借主に告げずにいた場合は、当然に瑕疵担保責任を負うので、記述の担保責任を負わないと言い切るのは、誤り。
宅建試験27年度 過去問(通謀虚偽表示)
権利関係のテキストが終わったので今日は過去問!
Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
- 善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
- 善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
- Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
- 甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。
回答は「2」
【解説】
Cは、Bとの間で賃貸借契約を結んでいる借主。
問題は、売買契約の無効をCに対抗できるかどうか。
なんだか変な感じしません??
Cに賃貸借契約について、対抗するとかしないとかであれば、話は分かりますが、売買契約については、Cは一切関係がありません。
売買契約は、AB間での話で、Cは無関係。
つまり、Cは売買契約について、利害関係を持つ第三者ではないので、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することはできる。
※AはCに賃貸借契約の無効の主張はできない。
不動産登記法③〜宅建試験勉強〜
不動産登記法の続きー!!これで最後ー😊
9.権利に関する登記の抹消
①登記の抹消
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請できる。
※なお、職権により抹消される場合もある。
※所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り、所有権の登記名義人が単独で申請できる。
②仮登記の抹消
仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できる。
また、仮登記の登記名義人の承諾がある場合は、当該仮登記の登記上の利害関係人単独で申請可能。
10.表示に関する登記
①申請義務
表示に関する登記は、原則として所有者が1ヶ月以内に申請しなければならない。
A:たとえば、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請する必要がある。
B:また、建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の時から1ヶ月以内に、建物の滅失の登記を申請する必要がある。
C:さらには、増築の場合や土地の地目に変更が生じた場合も、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該変更があった日から1ヶ月以内に、変更の登記を申請する必要がある。
※権利に関する登記は、申請義務がない。申請を義務付けなくても、対抗力を具備するために、当事者が自主的に行うのが常だから。
②一般承継人による申請
表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合に、これれの者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継任は、当該表示に関する登記を申請できる。
③土地の分筆または合筆の登記
一筆の土地として登記されている土地を分けて、新築の土地として登記することを、分筆の登記という。また、数筆の土地として登記されている土地を合わせて、一筆の土地として登記することを合筆の登記という。
A:分筆または合筆の登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
B:登記官は、一筆の土地の一部について地目の変更があったときは、所有者からの申請がなくても、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。
C:合筆の登記の制限
①次の場合は、合筆の登記を申請することができない。
ア:相互に接続していない土地
イ:地番区域の異なる土地
ウ:地目の異なる土地
エ:表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に異なる土地
オ:表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
カ:所有権の登記がない土地と、所有権の登記がある土地。
キ:所有権以外の権利が登記されている土地
※ただし、次の場合については合筆の登記を申請することができる。
1.承役地についてする地役権の登記
2、担保権であって、登記の目的、原因、日付等が同一のもの
②所有権の登記名義人が異なる土地を合わせて共有地とする合筆の登記はできない。
③所有権の登記がある土地の合筆の登記を申請する場合は、合筆前のいづれか一筆の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報を提供しなければならない。
ここでひとまず権利関係のテキスト終了ーーーーー!!!
「不動産登記法②」 ~宅建試験勉強~
不動産登記法の続きー!!
3.登記手続きの原則≪重要≫
①申請主義の原則
登記は原則として、当事者の申請または官公署の嘱託がなければ、することができない。
例外として、表示に関する登記は、登記官の職権により登記することもできる。
②権利に関する登記の共同申請主義の原則
権利に関する登記の申請は、原則として、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。※権利に関する登記をすることにより登記上直接に利益を受ける者を「登記権利者」という。これに対し、権利に関する登記をすることにより登記上直接に不利益を受ける登記名義人を「登記義務者」という。
※なお。表示に関する登記の申請は、単独申請である。また、権利に関する登記の申請であっても、以下の登記は、例外として単独申請可能。
≪権利に関する登記のうち、単独申請可能なもの≫
所有権保存の登記
相続または合併による権利の移転の登記
確定判決による登記
登記名義人の指名等の変更の登記
4.代理権の不消滅
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡または本人である法人の合併による消滅等いによっては消滅しない。
5.登記の申請の方法
登記の申請は
①電子情報処理組織を使用する方法(オンライン申請)
②申請情報を記載した書面を提出する方法(書面申請・磁気ディスクを含む)
のいずれかにより、登記の申請に必要な情報を登記所に提供しなければならない。
申請情報は、原則として、登記の目的および登記原因に応じ、一の不動産ごとに作成して提供しなければならない。
ただし、同一の登記所の管轄区外にある二以上の不動産については、申請する登記の目的、登記原因、その日付が同一であるときなどの場合は、申請情報をまとめて提供することができる。
①登記識別情報
登記申請における登記名義人の本人確認の方法の一つ。
A:登記識別情報とは・・・登記識別情報とは、登記権利者および登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合などに、登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認する為に用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるもの。
B:登記識別情報の通知・・・登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、速やかに、当該申請人に対して原則として、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。
C:登記識別情報の提供・・・登記権利者登記権利者および登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合には、申請人は、原則として、その申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない。
②登記原因証明情報の提供
権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、原則として、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
※登記原因証明情報
たとえば、売買による所有権の移転の登記の申請であれば、当該売買契約の内容に関する情報。
③一般承継人による申請
登記権利者、登記義務者または登記名義人が権利に関する登記の申請人となることができる場合に、これらの者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる。
6.所有権保存の登記≪重要≫
①所有権の保存の登記とは
所有権の登記のされていない不動産に初めてする権利に関する登記のこと。
②申請者
A.表題部所有者(所有権の登記がない不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者)
B.表題部所有者の相続人その他の一般承継人(相続人が複数あるときは、共同相続人の1人は、保存行為として全員のために申請できる。ただし、共同相続人の1人は、自己の持分についてのみ保存行為をすることはできない。)
C.所有権を有することが確定判決によって確認された者
D.土地収用法による収用によって所有権を取得した者
E.区分建物の場合で、表題部所有者から所有権を取得した者(区分建物以外の建物の場合は、買主が、直接自己名義の所有権の保存の登記を申請することはできない。売主名義の所有権の保存の登記をしたうえでら所有権の移転の登記を申請する。
7.付記登記
①付記登記とは
付記登記とは、権利に関する登記のうち、既に登記された権利に関する登記についてする登記で、主登記を変更または更生するもの。
A.主登記との同一性を保持しようとする場合(登記名義人の表示変更の登記)
B.主登記と同一の順位を有することを明らかにする場合(買い戻し特約の登記)
②付記登記の順位
付記登記の順位は、主登記の順位による。
同一の主登記に関する付記登記の順位は、その前後による。
③権利の変更の登記または更生の登記
権利の変更の登記または更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合、および当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
※変更の登記とは、登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記。更生の登記とは、登記事項に錯誤または遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記をいう。
8.仮登記≪重要≫
①仮登記とは
仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上の要件または実体法上の要件が完備しない場合に、将来その要件が備わったときになすべき本登記の登記簿上の順位を確保するために、あらかじめなされる予備的な登記。
※仮登記には、本登記の順位を保全する効力のみがあり、対抗力はない。
②仮登記ができる場合
A.登記所に対し提供しなければならない一定の情報を提供することができないとき
※登記識別情報を提供することができない場合など
B.将来、権利変動が生じる予定があり、その請求権を保全するとき
※売買の予約や、停止条件付き売買契約を締結した場合
③仮登記の申請方法
A.原則
仮登記の登記権利者と登記義務者の共同申請による。
B.例外
仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。
※仮登記の登記権利者及び登記義務者が共同して仮登記を申請する場合であっても、登記識別情報を提供する必要がない。
④仮登記に基づく本登記
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、第三者の承諾があるときに限って申請することができる。
※所有権以外の権利に関する仮登記に基づいて本登記を申請する場合は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾は不要。
⑤仮登記に基づく本登記の順位
仮登記に基づいて本登記をした場合は、本登記の順位は、仮登記の順位による。
「不動産登記法」 ~宅建試験勉強~
今日は不動産登記法について(。-_-。)
1.不動産登記制度
不動産登記制度は、不動産に関する権利の変動などを登記簿に記録し、不動産取引の安全を図る制度である。
たとえば、建物を新築すると表題登記、さらに所有権の保存の登記をし、その後、売買が行われると、所有権の移転の登記をする。
①登記所
登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局など(登記所)がつかさどる。
不動産が2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務大臣または法務局もしくは地方法務局の長が、管轄登記所を指定する。なお、この指定がされるまでは、当該2以上の登記所のうちいずれかの登記所に申請すればよい。
※不動産登記制度は、規定上は、オンライン申請が原則。書面による申請も可能。
2.不動産登記簿
登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う。
A:登記簿とは
登記簿とは、登記記録が記録される帳簿。磁気ディスクをもって調製するもの。
B:登記記録とは
登記記録とは、表示に関する登記または権利に関する登記について、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される電磁的記録のこと。
③登記記録の構成
登記記録は、表題部および権利部に区分して作成する。
1.表題部
表題部は、登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。
土地の表題部→所在地、地番、ちもく、地積、所在者の氏名および住所
建物の表題部→所在地、家屋番号、種類、構造、床面積、所在地の氏名および住所
《表示に関する登記の具体例》
建物の新築・滅失の登記→建物を新築し、または建物が滅失したときに行う登記。
土地の分筆・合筆の登記→一筆の土地を数筆に区分し、または数筆の土地を一筆の土地とする登記。
建物の分割・合併の登記→一個の建物を数個の建物とし、または数個の建物を一個の建物とする登記。
表示の変更登記→土地や建物の地番、または土地の地目や建物の床面積などが変更されたときに行う登記。
※表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記を「表題登記」という。
2、権利部
権利部は、登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。
甲区、乙区に分かれ、甲区には所有権に関する登記の登記事項を、乙区には所有権以外の権利に関する登記事項を記録する。
(甲区)所有権の保存、所有権の移転など
(乙区)地役権や抵当権の設定など
※共有の場合は、それぞれの持分を記録する。
《権利に関する登記の具体例》
所有権の保存の登記→初めてする所有権の登記
所有権の移転の登記→所有権が移転したときに行う登記
所有権の移転の仮登記→所有権は移転したが、提供すべき一定の情報を登記所に提供できない等の場合に行う登記
抵当権の設定の登記→抵当権を設定したときに行う登記
④権利の順位
同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き「登記の前後」による。
「登記の前後」は、受付番号および順位番号による。すなわち、登記記録の同一の区にした登記については、順位番号、別の区にした登記については受付番号による。
⑤登記事項証明書、登記事項要約書、地図等
誰でも、手数料を納付して、登記事項証明書、登記事項要約書、地図等の写しの交付を請求することができる(利害関係の有無は問わない)
A:登記事項証明書
「登記事項証明書」は、電磁的記録による登記記録を紙面上に印刷し、「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である」などの認証文が付されたものである。
請求・交付方法
イ)登記所に提供する方法(郵送)→登記所での直接交付が原則。郵送も可能。
ロ)登記所に設置されている入出力装置に入力する方法→登記所での直接交付
ハ)電子情報処理組織を使用して送信する方法(オンライン請求)→郵送による交付。登記所での直接交付も可能。
B:登記事項要約書
「登記事項要約書」は、登記記録に記録されている事項の概要を紙面上に印刷したもの。
※登記事項証明書との違いは、登記官の認証文がないこと。登記記録の内容を印刷しただけのもの。証明力を有しない。
請求・交付方法
登記所に請求書面を提供する方法のみ。→登記所での直接交付のみ。
C:地図・地図に準ずる図面・建物所在図
土地や建物の所在を表示するために、登記所には地図・地図に準ずる図面・建物所在図が備えられる。誰でも交付・閲覧請求ができる。
建物の区分所有等に関する法律③ ~宅建試験勉強~
あだ続く建物の区分所有等に関する法律。。集会の続き。
③決議要件《重要》
1.普通決議
集会の議事は、原則として、区分所有者お議決権の各過半数で決める。
※普通決議事項
・共用部分の軽微変更
・共用部分の管理
・管理者の選任、解任
・違反行為の停止請求訴訟
・小規模滅失の復旧等
2.特別決議事項
ア 建て替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決める。
イ 以下の事項は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決める。
・共用部分の(重大な)変更
・規約の設定、変更、廃止
・管理組合法人の設立、解散
・使用禁止請求、競売請求、占有者への引き渡し請求
・大規模滅失の復旧
8.義務違反者に対する措置
区分所有者及び占有者は、建物の保存に有害な行為、その他の建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。区分所有者及び占有者がこの義務に違反した場合、他の区分所有者は、義務違反者に対して以下の法的措置をとることができる。
①違反行為の停止等の請求
区分所有者又は占有者が、共同の利益に反する行為をしたとき、又はその恐れがあるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、その行為を停止し、行為の結果を除去し、又は、行為の予防措置を講ずることができる。
違反行為の停止等の請求のため、訴訟を提起するには、集会の普通決議が必要である。
②専有部分の使用禁止請求
区分所有者の義務違反の程度が著しいため、上記①の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、相当の期間、専有部分の使用禁止を請求できる。
③区分所有権の競売請求
区分所有者の義務違反の程度が著しいため、上記①、②の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できる。
④占有者に対する引き渡し請求
占有者の義務違反の程度が著しいため、他の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、専有部分の使用収益を目的とする契約の解除、及び専有部分の引き渡しを請求できる。
9.復旧及び建て替え
①小規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、集会の復旧決議(普通決議)により共用部分を復旧することができる。この決議があるまでは、各区分所有者は、単独で滅失した共用部分を復旧できる。
②大規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失したときは、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、共用部分を復旧できる。
※規約で別段の定めをすることができない。この復旧決議の日から2週間を経過したときは、原則として、決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部または1部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
③建て替え決議
集会においては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ「当該建物の敷地、若しくはその一部の土地」または「当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地」に新たに建物を建築する旨の決議(建て替え決議)をすることができる。
※規約で別段の定めをすることができない。
建替え決議に賛成した区分所有者は、建替えに参加しない者に対し、専有部分及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる。
A:建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、7当該集会の会日より少なくとも2カ月前に、集会招集の通知を発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。※この招集の通知をするときは、議案の要領のほか、一定の事項も通知する必要がある。
B:建替え決議の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも1カ月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
※この説明会を開催するときは、当該説明会の会日より少なくとも1週間前に、説明会招集の通知を発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。