平成２７年度 宅建試験 過去問 賃貸借契約
ＡがＢとの間でＡ所有の甲建物について、
期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1、ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2、賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
3、Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
4、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
回答「4」
「賃貸借契約が賃借人の債務不履行または背信行為によって解除された場合には、賃借人は造作買取請求権を行使できない」とするのが判例の立場です。
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平成27年度 宅建試験 過去問 遺言・遺留分
遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1、自筆証書の内容を遺言者が一部削除する場合、遺言者が変更する箇所に二重線を引いて、その箇所に押印するだけで、一部削除の効力が生ずる。
2、自筆証書による遺言をする場合、遺言書の本文の自署名下に押印がなければ、自署と離れた箇所に押印があっても、押印の要件として有効となることはない。
3、遺言執行者が管理する相続財産を相続人が無断で処分した場合、当該処分行為は、遺言執行者に対する関係で無効となるが、第三者に対する関係では無効とならない。
4、被相続人がした贈与が遺留分減殺請求により全部失効した場合、受贈者が贈与に基づいて目的物の占有を平穏かつ公然に20年間継続したとしても、その目的物を時効取得することはできない。
回答「4」
被相続人が遺留分減殺請求し、「贈与は効力を持たない」と確定している。
それにも関わらず、受贈者は取得時効の要件を作り上げ、時効を援用したとしても、
それはダメだと判決が出ています。
従って、記述は○
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27年度 宅建試験過去問 転貸借
土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
- 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
回答「1」
【解説】
判決には、賃貸人は転借人に対して合意解除の効果を対抗することができず、
「転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできない」となっており、
「明渡しを請求することができる」とする記述は誤り。
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27年度 宅建試験 過去問 同時履行の抗弁権
同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア. マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。
イ. マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。
ウ. マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。
1、一つ
2、二つ
3、三つ
4、なし
回答「1」
ア：×
イ：×
ウ：○
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27年度 宅建過去問 抵当権
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ有しており、Ａにはその他に担保権を有しない債権者Ｅ（債権額2,000万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1、ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。
2、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は800万円である。
3、ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
4、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
回答「２」
通常の場合（抵当権の譲渡・放棄や抵当権の順位の譲渡・放棄がなかった場合）に、誰がいくらの配当を受けるのかをまず確認しておきましょう。
本問の場合、競売による売却代金が5,400万円。
したがって、一番抵当権者のＢは2,000万円、
二番抵当権者のＣは2,400万円
とそれぞれ債権額全額の配当を受ける。三番抵当権者のＣは、債権額（4,000万円）の一部の1,000万円（5400万-2000万-2400万）の配当しか受けることができない。無担保債権者のＥは、一切の配当を受けることができない。
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を譲渡した場合、
ＢＤ間では、Ｄ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、下記。
- Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000万円＋1,000円＝3,000万円）
- この金額を、まずＤに配当する（3,000万円）
- 残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでBへの配当は０）
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宅建過去問2７年度 抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1、賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
2、抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。
3、抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。
4、土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
回答「２」
民法380条
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。
上記条文により、2は誤りです。
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過去問2７年度 占有
占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 甲建物の所有者Ａが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたとしても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Ａが甲建物を占有しているとはいえない。
- 乙土地の所有者の相続人Ｂが、乙土地上の建物に居住しているＣに対して乙土地の明渡しを求めた場合、Ｃは、占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否することができる。
- 丙土地の占有を代理しているＤは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。
- 占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。
回答「3」
【解説】
民法198条
占有者がその占有を妨害されたときは、占有保持の訴えにより、その妨害の停止及び損害の賠償を請求することができる。
例えば、Ａがある土地を占有していたとします。
突然Ｂが現れて、Ａが占有している土地に勝手に入ってきたらＡは当然「勝手に入るな」と言いますよね？
これは、198条を根拠としているのです。
土地の所有者しか、妨害排除ができないとなると困るので、民法は占有者に対しても198条の権限を与えてくれているのです。
また、Ｄは占有を代理している人ですが、あなたがＤだとしたら、「勝手に入るな」とBに文句を言いませんか？ 代理人といえども妨害を排除する権利があります。
民法197条
占有者は、次条から第二百二条までの規定に従い、占有の訴えを提起することができる。他人のために占有をする者も、同様とする。
※「占有保持の訴え」「占有保全の訴え」「占有回収の訴え」を総称して『占有の訴え』と呼びます。
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