27年度 宅建過去問 区分所有
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
２ 集会の招集の通知は、会日より少なくとも２週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。
３ 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の１人がこれに署名し、押印をしなければならない。
４ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は２年以内としなければならない。
回答「１」
建物の区分所有等に関する法律41条：集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
従って、1は正しい。
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平成２７年度 宅建試験 過去問 借地借家法
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
1、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2、賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3、期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
回答「１」
借地借家法31条1項
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
借家借家法は、賃借人を守る法律です。借地借家法に規定されていることより、賃借人に不利な特約は無効となります。記述は31条1項の規定と比較して、明らかに賃借人に不利になる特約なので無効。これは、定期借家・普通借家とも共通。
従って、1は正しい。
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平成２７年度 宅建試験 過去問 賃貸借契約
ＡがＢとの間でＡ所有の甲建物について、
期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1、ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2、賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
3、Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
4、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
回答「4」
「賃貸借契約が賃借人の債務不履行または背信行為によって解除された場合には、賃借人は造作買取請求権を行使できない」とするのが判例の立場です。
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平成27年度 宅建試験 過去問 遺言・遺留分
遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1、自筆証書の内容を遺言者が一部削除する場合、遺言者が変更する箇所に二重線を引いて、その箇所に押印するだけで、一部削除の効力が生ずる。
2、自筆証書による遺言をする場合、遺言書の本文の自署名下に押印がなければ、自署と離れた箇所に押印があっても、押印の要件として有効となることはない。
3、遺言執行者が管理する相続財産を相続人が無断で処分した場合、当該処分行為は、遺言執行者に対する関係で無効となるが、第三者に対する関係では無効とならない。
4、被相続人がした贈与が遺留分減殺請求により全部失効した場合、受贈者が贈与に基づいて目的物の占有を平穏かつ公然に20年間継続したとしても、その目的物を時効取得することはできない。
回答「4」
被相続人が遺留分減殺請求し、「贈与は効力を持たない」と確定している。
それにも関わらず、受贈者は取得時効の要件を作り上げ、時効を援用したとしても、
それはダメだと判決が出ています。
従って、記述は○
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27年度 宅建試験過去問 転貸借
土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
- 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
回答「1」
【解説】
判決には、賃貸人は転借人に対して合意解除の効果を対抗することができず、
「転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできない」となっており、
「明渡しを請求することができる」とする記述は誤り。
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27年度 宅建試験 過去問 同時履行の抗弁権
同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア. マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。
イ. マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。
ウ. マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。
1、一つ
2、二つ
3、三つ
4、なし
回答「1」
ア：×
イ：×
ウ：○
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27年度 宅建過去問 抵当権
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ有しており、Ａにはその他に担保権を有しない債権者Ｅ（債権額2,000万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1、ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。
2、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は800万円である。
3、ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
4、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
回答「２」
通常の場合（抵当権の譲渡・放棄や抵当権の順位の譲渡・放棄がなかった場合）に、誰がいくらの配当を受けるのかをまず確認しておきましょう。
本問の場合、競売による売却代金が5,400万円。
したがって、一番抵当権者のＢは2,000万円、
二番抵当権者のＣは2,400万円
とそれぞれ債権額全額の配当を受ける。三番抵当権者のＣは、債権額（4,000万円）の一部の1,000万円（5400万-2000万-2400万）の配当しか受けることができない。無担保債権者のＥは、一切の配当を受けることができない。
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を譲渡した場合、
ＢＤ間では、Ｄ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、下記。
- Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000万円＋1,000円＝3,000万円）
- この金額を、まずＤに配当する（3,000万円）
- 残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでBへの配当は０）
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