宅建2019年!!独学勉強で合格♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年は勉強できず。。30点止まり。。2018年!三度目の正直でやっと合格しました!

宅建試験 ~宅建業法~取引士登録簿

今日は宅建業法の取引士登録簿について☆

 

 

問:宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録、宅地建物取引士及び宅地建物取引士証について正しいものはいくつあるか。

 

ア:宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

 

イ:宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び押印及び同法第37条の規定の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。

 

ウ:宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、都道府県知事が指定した講習を交付申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。

 

エ:登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となあった場合はその旨の届け出を、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に行わなければならない。

 

 

 

 

1:一つ

2:二つ

3:三つ

4:なし

 

 

正解:1

 

解説:

ア:正しい。

取引士は、事務禁止処分を受けた場合、取引士証をその交付を受けた知事に速やかに提出しなければなりません。他に10万円以下の過料に処せられる場合として、重要事項説明の再の提示義務、及び登録の消除・取引士証の失効したときの返納義務があります。

 

イ:誤り。

専任の取引士とは、事務所、案内所に常勤し、業務に従事する状態にある取引士。取引士の事務は、専任であるかどうかを問いません。

 

ウ:誤り。

取引士証の交付の際は、知事の指定する講習で交付の申請前6カ月以内の講習を受講しなければなりません。免許更新期間と混同しないように注意。

 

エ:誤り。

登録を受けている者は、登録事項の変更の登録の申請遅滞なくしなければなりません。

また、登録の消除と関連する事実の発生があった日から30日以内に死亡の届出をしなければなりません。それぞれ登録している知事に対して行います。

宅建試験 ~宅建業法~取引士登録簿

今日は宅建業法の取引士登録簿について☆

 

 

問:宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録、宅地建物取引士及び宅地建物取引士証について正しいものはいくつあるか。

 

ア:宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

 

イ:宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び押印及び同法第37条の規定の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。

 

ウ:宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、都道府県知事が指定した講習を交付申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。

 

エ:登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となあった場合はその旨の届け出を、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に行わなければならない。

 

 

 

 

1:一つ

2:二つ

3:三つ

4:なし

 

 

正解:1

 

解説:

ア:正しい。

取引士は、事務禁止処分を受けた場合、取引士証をその交付を受けた知事に速やかに提出しなければなりません。他に10万円以下の過料に処せられる場合として、重要事項説明の再の提示義務、及び登録の消除・取引士証の失効したときの返納義務があります。

 

イ:誤り。

専任の取引士とは、事務所、案内所に常勤し、業務に従事する状態にある取引士。取引士の事務は、専任であるかどうかを問いません。

 

ウ:誤り。

取引士証の交付の際は、知事の指定する講習で交付の申請前6カ月以内の講習を受講しなければなりません。免許更新期間と混同しないように注意。

 

エ:誤り。

登録を受けている者は、登録事項の変更の登録の申請遅滞なくしなければなりません。

また、登録の消除と関連する事実の発生があった日から30日以内に死亡の届出をしなければなりません。それぞれ登録している知事に対して行います。

宅建試験 ~建物の賃貸借~

今日は権利関係の賃貸借について☆

 

問:AがB所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

①Aが建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し居住させている場合、AはBからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。

 

②Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりBに不利益となるおそれがないにもかかわらず、Bが承諾しないときは裁判所はAの申し立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができる。

 

③建物の転貸借がされている場合(転借人をCとする)において、AB間の賃貸借が正当の事由があり、期間の満了によって終了するときは、BはCにその旨を通知しないとAに対しても契約の終了を主張することができない。

 

④Bの建物がDからの借地上にあり、Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは、Aが期間の満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、Aは裁判所に対し土地の明け渡しの猶予を請求することができる。

 

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正解:④

 

解説

①建物の引き渡しを受け、転借人を通じて建物を占有している以上、その後に建物が売却されても、従来の賃貸借関係がそのまま新所有者との間に成り立つのでAはBに賃借権を主張することができます。

 

②借地権と異なり、建物の賃貸借の場合には裁判所でも賃貸人の承諾に代わる許可を与えることはできません。

 

賃借人に対しては、転借人に通知しなくても期間満了による契約の終了を主張できる。

 

④借地上の建物の賃借人は、借地権の存続期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所に土地の明け渡しの猶予を請求できます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

宅建試験~不動産取得税~

今日は不動産取得税について('ω')

 

問:不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

①不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。

 

 

②家屋が新築された日から2年経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から2年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

 

 

平成28年4月に取得した床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1200万円が控除される。

 

 

④宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成30年3月31日までに行われた場合、当該宅地の価格の1/4の額とされる。

 

 

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正解:①

解説:

都道府県は、不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得は10万円、家屋の取得で建築によるものは1戸につき23万円、売買によるものは1戸につき12万円に満たない場合、不動産取得税を課することができません。(免税点といいます)

 

 

②家屋が新築された場合、最初の使用又は譲渡された日において家屋の取得があったものとみなして不動産取得税が課されます。新築された後、6カ月を経過してもなお当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、その6カ月が経過した日において家屋の取得があったものとみなされます。

 

 

③新築住宅を取得した場合、課税標準の特例適用を受けるのは50㎡以上240㎡以下である事が要件となります。

 

 

宅地を取得した場合、宅地に係る課税標準の特例が適用されて、当該宅地の価格の2分の1が課税標準になります。

宅建業法~免許~

本を読むだけの勉強に飽きてきたので、勉強法を「過去問」だけ!(わからなかった所だけテキスト読む)に変更しましたー(´・ω・`)

 

今日は宅建業法の免許について☆

問:宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

 

①農地所有者がその所有する農地を宅地に転用して売却しようとするとき、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても免許を必要としない。

 

 

②他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は免許が必要となるが、自ら使用する建物を賃借する場合は免許を必要としない。

 

 

破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

 

 

信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合に、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出る必要がある。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解:④

解説:

①「農地を宅地に転用」と記載があるので、この農地は将来敷地。(宅地として扱われます。)販売代理を業として営むので宅建業にあたり免許が必要となります。例外として国や地方公共団体は免許不要ですが、農業協同組合は免許不要の例外に含まれません。

 

自ら賃借は宅建業の取引に含まれません。所有権の有無は関係ありません。

 

破産管財人から売却の媒介依頼を受けたものは、宅地・建物の売買の媒介を反復継続して行うので宅建業にあたり、免許が必要となります。

 

④免許が不要な者は下記。※適用されない規定に差があります

国・地方公共団体宅建業を営むことはできますが業者としてあつかわれません。

信託会社・信託銀行国土交通大臣に届け出れば業者とみなされます。免許・免許の取り消しに関する規定のみ適用されません。(※免許・免許取り消しにかんする規定以外の規定は適用を受けるので、取引士による重要事項の説明などは必要になります)

 

宅地建物取引業法:免許(免許の申請や変更・条件について)

前回の宅地建物取引業法の続き~

今日は免許についての章

 

第二章 免許

 

(免許)
第三条  
宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)
を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、
一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

 

※例えば東京都内だけで不動産業を営む場合、都道府県知事の免許が必要になり、東京都と埼玉県などの2県以上で不動産業を営む場合は国土交通大臣の免許が必要となる。(免許の申請先・免許を与える人が異なる)


2  前項の免許の有効期間は、五年とする。

3  前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。

4  前項の免許の更新の申請があつた場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、
従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。

5  前項の場合において、免許の更新がなされたときは、その免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。

6  第一項の免許のうち国土交通大臣の免許を受けようとする者は、登録免許税法 (昭和四十二年法律第三十五号)の定めるところにより登録免許税を、
第三項の規定により国土交通大臣の免許の更新を受けようとする者は、政令の定めるところにより手数料を、それぞれ納めなければならない。

※ここでは免許の有効期間5年だけ覚えておけばOKかな。。

 

(免許の条件)
第三条の二  国土交通大臣又は都道府県知事は、前条第一項の免許(同条第三項の免許の更新を含む。第二十五条第六項を除き、以下同じ。)に条件を付し、及びこれを変更することができる。

2  前項の条件は、宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、
かつ、当該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなければならない。

※免許を与えた大臣etcはその免許に条件をつけたり変更することができる

 

 

(免許の申請)
第四条  第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、
次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。

 

一  商号又は名称

二  法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名

三  個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名

四  事務所の名称及び所在地

五  前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者(同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。第八条第二項第六号において同じ。)の氏名

六  他に事業を行つているときは、その事業の種類

2  前項の免許申請書には、次の各号に掲げる書類を添付しなければならない。

一  宅地建物取引業経歴書

二  第五条第一項各号に該当しないことを誓約する書面

三  事務所について第三十一条の三第一項に規定する要件を備えていることを証する書面

四  その他国土交通省令で定める書面

 

※免許を申請するときは氏名など一定の項目の記載が必要。

 

 

(免許の基準)
第五条  国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、
若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。

一  成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

二  第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者
(当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員
(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、
法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。
以下この条、第十八条第一項、第六十五条第二項及び第六十六条第一項において同じ。)であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。)

二の二  第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日
又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者
解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。)で当該届出の日から五年を経過しないもの

二の三  前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第十一条第一項第四号若しくは第五号の規定による届出があつた法人
(合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。)
の前号の公示の日前六十日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの

三  禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者

三の二  この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律 (平成三年法律第七十七号)の規定
(同法第三十二条の三第七項 及び第三十二条の十一第一項 の規定を除く。第十八条第一項第五号の二及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。)に違反したことにより、
又は刑法 (明治四十年法律第四十五号)第二百四条 、第二百六条、第二百八条、第二百八条の二、
第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正十五年法律第六十号)の罪を犯したことにより、
罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者

三の三  暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第二条第六号 に規定する暴力団員又は同号
に規定する暴力団員でなくなつた日から五年を経過しない者(以下「暴力団員等」という。)

四  免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者

五  宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

六  営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。)が前各号のいずれかに該当するもの

七  法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの

八  個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第五号までのいずれかに該当する者のあるもの

八の二  暴力団員等がその事業活動を支配する者

九  事務所について第三十一条の三に規定する要件を欠く者

2  国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。

※破産した人(復権して5年たってればOK)や暴力団。過去に宅建業法いに違反した人。禁錮以上の刑罰を受け、刑の執行から5年経ってない人。免許の取り消し処分を受け、その取り消しの日から5年経ってない人。などは免許の申請ができません。

 

 


(免許証の交付)
第六条  国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許をしたときは、免許証を交付しなければならない。
(免許換えの場合における従前の免許の効力)

第七条  宅地建物取引業者が第三条第一項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において
同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。

一  国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき。

二  都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置することとなつたとき。

三  都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき。

2  第三条第四項の規定は、宅地建物取引業者が前項各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において
第四条第一項の規定による申請があつたときについて準用する。

 

※免許の申請を受け、許可したら許可した大臣(or知事)は免許証を交付しましょうね。

 二章はたいしたこと書いてないのに長い。。(~_~;)

宅地建物取引業法:総則(目的と用語の定義)

宅地建物取引業法:総則1章

今日は、2016年の試験で獲得点の少なかった宅地建物取引業法を細かく見て行こうと思います。まず、総則(全体を通じて適用するきまりから。

 

第一章 総則

(目的)
第一条  
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、
その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、
宅地建物取引業の健全な発達を促進し、
もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

 

※ざっくり言うと、「建物を購入したり借りたりする人にとって不利益とならないように、不動産業者(宅建士)を免許制度にして必要な規制をしましょう」

 

(用語の定義)

第二条
この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。


一  宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第八条第一項第一 の用途地域内のその他の土地で、
道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。


二  宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)
の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

 

三  宅地建物取引業者 第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。

 

四  宅地建物取引士 第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。

 

宅地建物取引業法で規制となる土地は、都市計画法で定められた土地(災害の起こりやすい場所や、都市計画の対象となっている土地など)、公園や川などの公共用として使われている以外の土地で、さらに、売買や賃貸など、仕事として取引をする物に限られます。

 

 やっぱり法律関係の規定の用語は回りくどい感じで苦手。。もっと普通にくだけた感じで条文書いてくれたら分かりやすいのに。。(ーー゛)(笑)

 

4月の勉強は気が向いた時にサラーっと復讐する程度にしようと思います☆昨日は久しぶりの勉強会(英語)に参加できたし大好きな人とも再会できて嬉しかったー♪旦那様、、育児をおしつけてごめんなさい(^_^;)

学ぶ姿勢はずっと大切にして行こうと思います

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(*^_^*)