宅建2017年!!独学勉強♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年こそ取ります!!

民法「物権変動①」 ~宅建試験勉強~

今日は不動産物権変動について!(^_-)-☆



1.物権変動と対抗要件


所有権を移転し、抵当権を設定するなど、物権の発生・変更・消滅を一括して物権変動という。
物権変動を生ずる為には意思表示のみでok。
当事者同士で所有権を移転するという合意が成立すれば、それだけで所有権は移転したことになる。(物権変動意思主義の原則)
ただ、これと異なる特約をすることは自由。その場合、当事者以外の第三者に物権を主張するためには、対抗要件が必要となる。
不動産(土地、建物)については「登記」、動産(不動産以外)については「引き渡し」が対抗要件となる。

2.不動産物権変動


①当事者と第三者
たとえば、Aが自己所有の建物の売買契約をBと締結した後、さらにCとも売買契約を締結した場合(二重譲渡

当事者の関係:AとB、AとCはいずれも物権変動における「当事者の関係」に立つ。
B.Cはそれぞれ契約の成立だけを根拠にAに建物所有権を主張できる。

第三者の関係:BとCは、どちらか一方がAから所有権を取得すれば、他方は所有権を取得できない。この場合、先に登記した方が他方に優先する。

売主の相続人
たとえば、AがBに土地を売却後、移転登記前に死亡し、CがAを相続した場合、CはAと同一視することができるので、BとCは当事者の関係にある。したがって、Bは登記がなくてもCに所有権を対抗することができる。

②具体例


1.単純悪意者


たとえば、A所有地を購入したBがまだ登記を移転していないことを知りながら、Aから同一の土地を購入したC。
BとCは、先に登記をした方が優先する。

2.背信的悪意者

たとえば、Aが自己所有地をBとCに二重譲渡した場合、Cに次のような事情があるときは、Bは登記がなくても所有権をCに主張できる


1.詐欺、強迫によりBの登記申請を妨げて、自分が先に登記をしたC
2.Bから登記の申請を依頼された後、AからA所有地を買い受け、自分が先に登記したC
3.Bがまだ登記を備えていないことに乗じて、Bに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でAをそそのかし、AからA所有地を買い受け登記をしたC

3.不法占拠者、不法行為


たとえば、買主Bが、正当な権限なく占有している(不法占拠者)Cに対して明渡し請求を、又は不法行為者Cに対して損害賠償請求をするためには登記は不要

4.無権利者(虚偽表示の場合)


たとえばAがBに土地を売却後、その土地をCに仮装譲渡した場合、AC間の契約は通謀虚偽表示により無効であり、Cは無権利者なので、Bは登記がなくてもCに所有権を対抗できる。
※なお、Cが善意のDに土地を譲渡した場合、BとDは先に登記を備えた方が勝つ。