宅建2017年!!独学勉強♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年こそ取ります!!

民法「抵当権②」 ~宅建試験勉強~

抵当権の続き~(^^)/

 

1.共同抵当


同一債権の担保として数個の不動産の上に設定された抵当権を、共同抵当という。たとえば、AがBに対する1,000万円の債権を担保するため、B所有の土地及び建物に抵当権の設定を受けるような場合である。

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土地と建物は別個の不動産であるから、同一の債権の担保として、債務者が所有する一戸建の土地と建物に抵当権を設定した場合、共同抵当となる。
※それぞれの抵当権は同時に設定される必要はなく、追加的に設定することもできる。
※各不動産の抵当権が共同抵当の関係にあることを公示するため、登記所には共同抵当目録が備えられる。
※Aは、土地、又は建物のみを競売してもいいし、土地と建物を共に競売してもよい。

【抵当権の性質】

1.付従性(重要)
抵当権は債権を担保することを目的とするから、債権に付従する。

①債権が成立しなければ抵当権も成立しない。
※抵当権は将来発生することが確実な債権を被担保債権とすることもできる。

②債権が弁済や時効などで消滅すれば、抵当権も自動的に消滅する。

2.随伴性
債権が譲渡されれば、これに伴って抵当権も移転する。
債権の譲受人は同時に抵当権も取得する。

3.不可分生
抵当権者は、その被担保債権について、債権全額の弁済が行われるまで、目的物の全体についてその権利を行使することができる。
たとえば、債権の半額の弁済を受けても、抵当権は半分にならず、目的物全部に効力が及ぶ。

4.物上代位性(重要!)
抵当不動産が売却、賃貸、滅失または損傷によって、それぞれ代金、賃料、保険金などが生じた場合、抵当権は、これらの金銭等についても効力を及ぼすことができる。
ただ、抵当権者がこれらの金銭等から優先弁済を受けるためには、これらが抵当権設定者に払い渡されるまえに、抵当権者自らその請求権を差し押さえることが必要である。

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たとえば、Cの抵当不動産が火災で焼失した場合
Cは、保険会社に対して保険金請求権を取得する。Aは、この保険金が実際に支払われる前に、差し押さえることによって、抵当権の効力を主張することができる。
保険金が払い渡されてCの財産に混入してしまうと、どの部分が物上代位の対象かわからなくなってしまうから。

上代位に関する判例

①物上代位の目的である賃料債権が第三者に譲渡され、その対抗要件も備わった後であっても、当該第三者が弁済を受ける前であれば、抵当権者は、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることができる。

②抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた後、当該賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を明け渡した場合、抵当権者は、当該賃貸債権について敷金が充当される限度において、物上代位権を行使することができない。
なぜなら、目的物の返還時に残存する賃料債権は敷金の充当により当然に消滅することが予定されており、抵当権者は、このような債権を差し押さえたことになるから。


③抵当権者は、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き、その賃借人が取得する「転賃貸借債権」について物上代位権を行使することができない。

抵当権の効力の及ぶ範囲

たとえば、建物に抵当権を設定した場合、抵当権者は、最終的にはその建物を競売して優先弁済を受けることができる。では、建物を競売するときに、その建物に備え付けられた畳や建具も一緒に競売できるだろうか。
目的である不動産に「付加して一体となっている物」に及ぶとされている。
具体的には下記

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被担保債権の範囲

抵当権により担保される債権の範囲に元本債権は当然含まれるが、利息、損害金については、満期となった最後の2年分についてのみとされる。
高順位抵当権者や、一般債権者などを保護するため。したがって、他に債権者がいないときは、最後の2年分に制限されない。