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宅建2017年!!独学勉強♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年こそ取ります!!

民法「契約の解除」 ~宅建試験勉強~

今日は契約の解除について!「やっぱりやーめた!」

 

解除とは
契約の解除とは、一方当事者の意思表示によって、有効に成立した契約の効力を解消させ、その契約を初めから存在しなかったことにすること。



解除の種類


約定解除:当事者の約定によって解除権を生じさせるもの。(例:解約手付による解除、買戻しの特約)

法的解除:法律の規定によって当然に解除権が生じるもの。(例:債務不履行による解除、売主の担保責任としての解除)

合意解除:当事者が契約を解消する合意をすること。(解除契約)


債務不履行による解除権の発生】


履行遅滞による解除


債務者が履行遅滞に陥った場合、債権者は、
相当の期間を定めて
履行の催告をし、
催告期間内に履行がなされないときに、契約を解除できる。


判例
債務者が同時履行の抗弁権を有するときは、債権者は催告をしただけでは解除できず、解除をするには、債務者の同時履行の抗弁権を失わせるため、自己の債務の提供をしなければならない。

期間が不相当な(短すぎる)催告も有効であり、そのような催告をした後、相当な期間が経過すれば解除できる。

「催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約は解除される」という特約は有効。

期間の定めのない債務については、債権者から催告があったときに遅滞となるが、債権者は、その後に解除権を取得するための催告を重ねてする必要はない。

定期行為(開店祝いの花など、一定の期日までに履行がないと契約の目的が達成できない場合)の履行遅滞は、催告を要せず解除できる。



履行不能による解除


履行不能の場合には、催告をしても履行の可能性はないから、催告をせずに直ちに解除できる。

 

解除権の行使


行使方法
解除は、相手方に対する一方的な意思表示で効力が生じる(相手方の承諾は不要)また、解除の意思表示は、後にこれを撤回することができない



解除権の不可分性


契約当事者が多数の場合、解除の意思表示は全員から、又は全員に対してしなければならない。また、一人につき解除権が消滅すると、他の者の解除権も消滅する。



解除の効果


契約の遡及的消滅と原状回復義務
契約は、解除されると初めから存在しなかったことになる。
したがって、各当事者は、相手方を契約成立前の状態に戻す義務(原則回復義務)を負う。


金銭の返還:受領の時からの利息を付けて返還する。
の返還:使用料相当額を付けて返還する。


(具体例)
AB間で建物の売買契約が成立し、Aは手付を受領し、Bは建物の引き渡しを受けた。その後、Bの残金不払いを理由にAが契約を解除した。

 

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Aは、手付に、受領した時からの利息を付け、Bに返還しなければならない。
Bは建物に、引き渡しを受けたときからの使用料相当額を付け、Aに返還しなければならない。
両者の返還(両当事者の原状回復義務)は、同時履行の関係に立つ

 



解除と損害賠償請求


契約を解除しても、損害が発生すれば損害賠償請求は可能。

解除と第三者


解除前の第三者
契約を解除しても、第三者の権利を害することはできない。

 

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A所有の土地がA→B→Cと売買された後、AB間の売買契約が解除された場合、AはCの善意、悪意を問わずCに対して土地の返還請求をすることができない。
ただし、第三者Cが保護されるためには、C名義の「登記」が必要。



解除後の第三者
解除した者と、解除後に取引に入った第三者とは、対抗関係に立つ。

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A所有の土地がAからBへ売買されたが、AB間の契約が解除された後、BがCに対して土地を売却した場合、AとCは、物権変動の第三者の関係に立つ(登記の有無で優劣が決まる)

 



解除のその他の問題


催告による解除権の消滅
解除権の行使について期間の定めがない場合、相手方は、解除権を有する者に対して、相当の期間を定め、解除するかどうか確答するように催告することができ、その期間内に通知がなければ、解除権は消滅する。

 

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