民法「契約の解除」 ～宅建試験勉強～
今日は契約の解除について！「やっぱりやーめた！」
解除とは
契約の解除とは、一方当事者の意思表示によって、有効に成立した契約の効力を解消させ、その契約を初めから存在しなかったことにすること。
解除の種類
約定解除:当事者の約定によって解除権を生じさせるもの。（例:解約手付による解除、買戻しの特約）
法的解除:法律の規定によって当然に解除権が生じるもの。（例:債務不履行による解除、売主の担保責任としての解除）
合意解除:当事者が契約を解消する合意をすること。（解除契約）
【債務不履行による解除権の発生】
履行遅滞による解除
債務者が履行遅滞に陥った場合、債権者は、
①相当の期間を定めて
②履行の催告をし、
催告期間内に履行がなされないときに、契約を解除できる。
判例
債務者が同時履行の抗弁権を有するときは、債権者は催告をしただけでは解除できず、解除をするには、債務者の同時履行の抗弁権を失わせるため、自己の債務の提供をしなければならない。
期間が不相当な（短すぎる）催告も有効であり、そのような催告をした後、相当な期間が経過すれば解除できる。
「催告期間内に履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約は解除される」という特約は有効。
期間の定めのない債務については、債権者から催告があったときに遅滞となるが、債権者は、その後に解除権を取得するための催告を重ねてする必要はない。
※定期行為（開店祝いの花など、一定の期日までに履行がないと契約の目的が達成できない場合）の履行遅滞は、催告を要せず解除できる。
履行不能による解除
履行不能の場合には、催告をしても履行の可能性はないから、催告をせずに直ちに解除できる。
解除権の行使
行使方法
解除は、相手方に対する一方的な意思表示で効力が生じる（相手方の承諾は不要）また、解除の意思表示は、後にこれを撤回することができない。
解除権の不可分性
契約当事者が多数の場合、解除の意思表示は全員から、又は全員に対してしなければならない。また、一人につき解除権が消滅すると、他の者の解除権も消滅する。
解除の効果
契約の遡及的消滅と原状回復義務
契約は、解除されると初めから存在しなかったことになる。
したがって、各当事者は、相手方を契約成立前の状態に戻す義務（原則回復義務）を負う。
①金銭の返還:受領の時からの利息を付けて返還する。
②物の返還:使用料相当額を付けて返還する。
（具体例）
AB間で建物の売買契約が成立し、Aは手付を受領し、Bは建物の引き渡しを受けた。その後、Bの残金不払いを理由にAが契約を解除した。
Aは、手付に、受領した時からの利息を付け、Bに返還しなければならない。
Bは建物に、引き渡しを受けたときからの使用料相当額を付け、Aに返還しなければならない。
両者の返還（両当事者の原状回復義務）は、同時履行の関係に立つ。
解除と損害賠償請求
契約を解除しても、損害が発生すれば損害賠償請求は可能。
解除と第三者
解除前の第三者
契約を解除しても、第三者の権利を害することはできない。
A所有の土地がA→B→Cと売買された後、AB間の売買契約が解除された場合、AはCの善意、悪意を問わずCに対して土地の返還請求をすることができない。
ただし、第三者Cが保護されるためには、C名義の「登記」が必要。
解除後の第三者
解除した者と、解除後に取引に入った第三者とは、対抗関係に立つ。
A所有の土地がAからBへ売買されたが、AB間の契約が解除された後、BがCに対して土地を売却した場合、AとCは、物権変動の第三者の関係に立つ（登記の有無で優劣が決まる）
解除のその他の問題
催告による解除権の消滅
解除権の行使について期間の定めがない場合、相手方は、解除権を有する者に対して、相当の期間を定め、解除するかどうか確答するように催告することができ、その期間内に通知がなければ、解除権は消滅する。
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