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宅建2017年!!独学勉強♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年こそ取ります!!

民法「売買」 ~宅建試験勉強~

今日は「売買」について(^u^)

 

売買とは
売買とは、当時者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって成立する、双務、有償、諾成の契約。

手付
手付とは、契約の締結に際し、当時者の一方から相手方に交付させる金銭その他の物。
手付はその性質によって様々なものがあるが、特約のない限り、解約手付として扱われる。


解約手付《重要》


解約手付を交付した場合、相手方が履行に着手するまでは、交付者(買主)は手付を放棄し、受領者(売主)は手付の倍額を返還して、契約を解約することができる。

①自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付の解除ができる。
解除の可否は「相手方の履行の着手」の有無で決まる。

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※現在、Bは手付を放棄して解除できるが、Aは、手付の倍額を返還しても解除できない。
また、Bは、支払った代金の一部(中間金)の返還を求めることができる。

※売主が契約を解除するためには、買主に対して、単に手付の倍額を償還する旨を告げるだけでは足りず、倍額について現実の提供を行うことが必要。


②手付による解除が行われても、損害賠償の問題は生じない。


また、手付が交付されていても、要件が満たされれば債務不履行による解除ができる。その場合、手付の額とは無関係に、損害賠償請求ができる。

 

 


売主の担保責任


①売主の担保責任とは
たとえば、新築住宅を購入したら雨漏りがひどい場合、買主は、売主に故意・過失がなくても、損害賠償を請求することができる。
このように、売買契約の売主が法律上当然に負わなけらばならない責任を、売主の担保責任という。

②売主の担保責任の種類
担保責任が生じる場合として次の6項目が重要!

1.権利の全部が他人に属する場合
2.権利の一部が他人に属する場合
3.数量を指示した売買で、その数量が不足している場合
4.他人の用益的権利が存在する場合
5.他人の担保権が実行され、買主が所有権を喪失した場合
6.目的物に隠れた瑕疵が存在する場合

いずれも無過失責任。原則として任意規定

 

 

1.権利の全部が他人に属する場合

 

民法上、他人の物を目的とする売買契約(他人物売買)は有効。
売主は、当該目的物を他人から取得して、買主にこれを移転する義務を負う。
そして売主が買主に権利を移転できない場合、担保責任が生じる。 

 

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C所有地を目的としたAB間の売買は有効である(Cの意思に無関係)

Aは、Cから土地の所有権を取得し、これをBに移転する義務を負い、この義務が履行できない場合、次の担保責任を負う。

①買主は、善意の場合、契約の解除と損害賠償請求ができる。
②買主は、悪意の場合、契約の解除のみできる。
※いずれも、権利行使期間に制限はない。

なお、売主が善意のときは、買主に損害賠償をして「売主から」契約の解除ができる。また、買主が悪意のときは損害賠償をしなくても解除できる。



2.権利の一部が他人に属する場合

たとえば、売却した土地の一部が他人の土地であり、売主がその部分の権利を買主に移転できなかった場合、担保責任が生じる。

 

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Aが売却した土地の一部は、Cの所有地であった。
Aは、Cからその部分の権利を取得し、土地全部をBに移転する義務を負い、これが履行できない場合、次の担保責任を負う。

①買主が善意の場合、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除ができる。
②買主が悪意の、代金の減額請求のみできる。
※①の権利は「事実を知った時」から、②の権利は「契約の時」から、それぞれ1年以内に限り行使できる。

なお、契約の解除は、残存する部分のみであれば買主が買わなかったであろうときに限ってすることができる。



3.数量を指示した売買で、その数量が不足している場合



単価と数量を示し、それを元に代金を定める売買を数量指示売買という。たとえば、1平方メートルあたり10万円で100平方メートルの土地を買ったが、実際には80平方メートルしかなかった場合、担保責任が生じる。

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契約当時に既に目的物の一部が滅失していた場合も、同様の担保責任の問題として処理される。

①買主が善意の場合、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除ができる。

②買主が悪意の場合、担保責任は追求できない
※①の権利は、「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。



4.目的物に用益的権利による制限がある場合


たとえば、家を建てようと思って土地を買ったら、その土地に登記した賃借権が存在していたため、家を建てられなかった売買、担保責任が生じる。
なお、契約の解除は、契約の目的を達成できない場合にのみ、することができる。

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①買主が善意の場合、損害賠償請求と契約の解除ができる。
②買主が悪意の場合、担保責任の追求はできない
※①の権利は「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。

 

 

5.目的物の担保物権が実行され買主が所有権を失った場合

 

売買の目的物に設定されていた抵当権などが実行(競売)され、買主が所有権を失った場合、担保責任が生じる。

 

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単に抵当権が設定されているだけでは担保責任は生じない。

①買主は善意、悪意を問わず、契約の解除と損害賠償請求ができる
※行使期間に制限はない。
※買主は、抵当権消滅請求等により抵当権を消滅させた場合のように、自己の費用で所有権を保全したときは、売主に対し、その償還と損害賠償請求をすることができる(買主の善意、悪意を問わない)
また、買主は、抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、売買代金の支払いを拒むことができる。

 

 

瑕疵担保責任


売買の目的物に、隠れた瑕疵があった場合(たとえば、購入した建物の土台が契約時からシロアリに食べられていたような場合)、担保責任が生じる。

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①買主が善意・無過失の場合、契約の解除と損害賠償請求ができる。
②買主が悪意の場合、担保責任の追求はできない
※①は「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。

損害賠償請求権は、買主が引渡しを受けた時から10年で、時効により消滅する。

なお、契約の解除は、契約の目的を達成できない場合にのみ、することができる。
※ここでいう「瑕疵」は、法律的瑕疵も含む。したがって、建物を建てる目的で土地を買ったところ、都市計画法の規定により建物を建てられなかったような場合も、売主は責任を負う。

 

 


担保責任免除の特約


担保責任に関する規定は強行規定ではないので、契約当時者がとくによって担保責任を負わない旨を定めた場合、その特約は有効。
ただし、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかったとき、及び売主自ら目的物を第三者に譲渡したような場合は、担保責任を負わない特約をしていても、売主は責任を免れることができない。

 

 

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