「借地借家法②（借地）」 ~宅建試験勉強~
6、借地権の対抗力
①民法の原則
借地権（地上権または土地の賃借権かっこの登記をすれば、借地権者は借地権を第三者（借地権設定者から土地を購入した者など）にも主張できる。
※しかし、借地権が土地の賃借権であるときは、賃貸人（借地権設定者）に登記に協力する義務がないため、この登記は事実上不可能。
②借地上の建物の登記《重要》
借地権者は、借地上に登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者にも主張できる。
※この登記は、所有権の保存の登記でも、表示に関する登記でもよい（どちらも、借地権者が単独で登記できる）が、借地権者の自己名義でなければならず、長男名義などでは対抗できない。
Aから土地を賃借したBが、借地上に建物を所有しその登記を備えると、Bは、Aから土地を購入したCに対しても借地権を対抗できる。
③一定の掲示による対抗力
借地上の建物の登記をした後、当該建物が滅失した場合、本来、借地権の対抗力は失われるはずである。しかし、借地権者が一定の事項（建物を特定するために必要な事項など）を土地の見やすい場所に掲示したときは、建物滅失の日から2年間に限り、借地権の対抗力が持続する。（2年以内に建物を新たに築造し登記をしなければ対抗力はなくなる）
7、借地上の建物の譲渡
①民法の原則
借地上の建物を取得する者は、土地利用権（借地権）も取得することになる。
しかし、借地権が土地の賃借権である場合は、借地権（賃借権）の譲渡につき、借地権設定者（賃貸人）の承諾が必要である為、承諾がないと賃借権を取得できず、建物の譲渡も事実上不可能となる。
Bが、借地上の建物をCに譲渡すると、借地権（賃借権）もCに譲渡することになるので、借地権設定者（賃貸人）Aの承諾が必要となる。
※借地上の建物を賃貸する場合は、土地利用権の譲渡を伴わないので、借地権設定者の承諾は不要である。
②裁判所の許可
借地権者（土地賃借人）が借地上の建物を譲渡しようとする場合に、借地権設定者に不利となるおそれがないのに、借地権設定者が借地権（賃借権）の譲渡の承諾をしないときは、裁判所は、借地権者の申し立てにより、その承諾に代わる許可を与えることができる。
※譲受人の建物買取請求権
第三者が借地上の建物を取得した場合において、借地権設定者が借地権（賃借権）の譲渡を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対して当該建物を時価で買い取るように請求できる。
③借地上の建物の競売
借地上の建物を競売や公売によって取得した者はら借地権（賃借権）の譲渡を借地権設定者が承諾しないときは、借地権設定者の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができる。
この申し立ては、建物の代金を支払った後２ヶ月以内に限り、行うことができる。
※競落人は、建物買取請求権を行使することもできる。
借地上の建物を取得したCは、借地権（賃借権）も取得することになるので、借地権設定者（賃貸人）Aの承諾が必要となる。
8、借地条件の変更等
借地条件の変更等を行う場合には、原則として、当事者が協議の上行う。
①借地条件の変更
建物の種類、構造、規模または用途を制限さる借地条件がある場合でも、法令による土地利用の規制の変更や付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により、その借地条件が相当でなくなり、当事者間の協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更できる。
②増改築の許可
増改築を制限する旨の借地条件がある場合でも、土地の通常の利用上相当である増改築については、当事者間の協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立により、増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
※上記1.2のいずれの場合も、裁判所は、財産上の給付、存続期間の延長その他相当の処分をすることができる。
9、地代増減請求権
地代が地価の上昇または低下その他の経済変動により不相当となったときは、当事者は、将来に向けて地代の額の増減を請求できる。
ただし、一定期間、地代を増減しない旨の特約があるときは、増減請求できない。
①地代の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増減を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額の地代を支払えばよく、裁判が確定して不足額を生じたときは、その不足額に年1割の支払期後の利息を付して支払う必要がある。
②地代の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代の支払いを請求することができる。ただし、裁判が確定して超過額があるときは、その超過額に年1割の利息をを付して支払う必要がある。
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10.定期借地権等
①定期借地権
存続期間を50年以上とする場合には、1.契約の更新をしない 2.建物の再築による期間の延長をしない 3.期間満了時の建物買取請求権を認めない
旨の特約が許される。この特約は、書面による必要がある。
②事業用定期借地権
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的として借地権を設定する場合、
1.存続期間を10年以上30年未満とするときには、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長、買取請求の規定は適用しない。
2.存続期間を30年以上50年未満とするときには、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買い取りの請求をしないこととする旨を定める事ができる。
事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
※賃貸マンションなど、居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、事業用定期借地権を設定することはできない。
③建物譲渡特約付き借地権
借地権を設定する場合、借地権を消滅させるために、設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当対価で譲渡する旨を特約できる。
※この特約は、書面でする必要はない。
※この特約により借地権が消滅した場合、借地権者又は建物賃借人が借地権設定者に請求すれば、借地権設定者との間で、借家契約が締結されたものとみなされる。
図
※借地権が消滅した場合に、BまたはCがAに請求すると、AB間またはAC間に借家契約が設定されたものとみなされる
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