「借地借家法（借家）」 ~宅建試験勉強~
今日は借地借家法について(^_-)-☆
1.借地借家法の適用
借地借家法の借家規定は「建物の賃借権」に適用される。
※アパートやマンションの賃貸借にも適用される。
※建物の用途は住宅に限定されず、店舗、事務所、倉庫、工場等の賃貸借にも適用される。
①一時使用目的の賃貸借
一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合は、借地借家法の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定が適用される。
②強行法規制《重要》
存続期間、更新、対抗力などに関して借地借家法の規定に反する特約で、借家人に不利なものは、無効である。
2.借家権の存続期間《重要》
借家契約の期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない借家契約となる。借家契約の期間の上限は無制限。（民法604条の賃貸借契約の期間20年以下という規定は、借家契約には適用しない）
3.更新拒絶・解約申入れ
当時者が、将来に向かって借家契約を解消しようとする場合
1.更新の拒絶
①借家契約の期間の定めがある場合、当時者が期間満了の1年前から半年間までの間に、相手方に対し、更新しない旨の通知または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなければら従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。なお、賃貸人から、更新しない旨の通知をするには、正当事由が必要。
※更新拒絶の正当事由の判断は、当時者が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料の給付の申出などを考慮して総合的に決める。
②また、賃貸人が正当事由に基づく更新拒絶等の通知をした場合において、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、更新したものとみなされる。
※転借人の使用継続は、賃借人の使用継続とみなされる。
2.解約の申入れ
①借家契約の期間の定めがない場合、賃貸人から解約の申入れをするには、正当事由が必要であり、解約の申入れの日から6ヶ月経過後に、契約は終了する。
②これに対し、賃借人から解約の申入れをするには、正当事由は不要であり、解約の申入れの日から3カ月経過後に契約は終了する。
③なお、賃貸人の解約申入れによる契約終了後に、賃借人が建物の使用を継続する場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、更新したものとみなされる。
AがBに、契約期間を定めずに、建物を賃貸した場合、Aが正当事由に基づき解約申入れをすると、6ヶ月経過後に契約は終了する。
また、Bが解約申入れをすると（正当事由不要）、3カ月経過後に契約が終了する。
4.借家権の対抗力
①民法の原則
借家人（賃借人）は、借家権（賃借権）の登記をすれば、借家権を第三者（家主から建物を購入した物）にも主張できる。
※しかし、賃貸人には、賃借権の登記に協力する義務がないので、この登記は事実上不可能である。
②建物の引き渡し《重要》
借家人は、建物の引き渡しがあれば（賃貸人の承諾を得て第三者に転貸していても）その後、建物を取得した第三者に、借家権を主張できる。
Aが建物をBに賃貸し、Bが建物の引き渡しを受けた場合、Aから建物を購入したCに対しても、借家権を対抗できる。
5.借家権の譲渡・転貸
借家権の譲渡・転貸は、賃借権の譲渡・転貸と同様、賃貸人の承諾が必要となる。
賃貸人の承諾が得られない場合、借地権の場合と異なりわ賃貸人の承諾に変わる裁判所の許可の制度は存在しない。
6.転借人の保護《重要》
賃貸借契約が期間満了又は解約申入れにより終了するときは、賃貸人は転借人に対して賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、終了したことを転借人に対抗できず、通知後6ヶ月を経過したときに転貸借が終了する。
※賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が賃貸借契約を解除したときは、賃貸人は、直ちに、賃貸借契約の終了を転借人に対抗できる。
※賃貸借契約が合意解除されても、これを転借人に対抗することはできない（判例）
7.借地上の建物の賃借人の保護
借地上の建物が賃貸されている場合に、借地権の存続期間の満了によって建物賃借人が土地を明け渡すときは、建物賃借人がその満了することを1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物賃借人の請求により、このことを知った日から1年を超えない範囲内で、土地の明け渡しにつき相当の期限を許与できる。
※定期借地権のように、建物買取請求権を認めない場合に、この規定の実益がある。
建物買取請求がなされると、地主と建物賃借人との間に、借家契約が引き継がれるから。
8.造作買取請求権《重要》
借家契約が期間満了または解約申入れにより終了した場合、賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作、または賃貸人から買い受けた造作を時価で買い取るべきことを、賃貸人に請求できる。
※転借人にも、賃貸人に対する造作買取請求権が認められる。
※造作買取請求権を認めない特約は有効。
9.同居者の保護
居住用建物の賃借人が、相続人なくして死亡した場合、同居していた事実上の配偶者（内縁）または事実上の養親子関係にあった者は、賃借人の権利義務を承継する。
同居者が承継を望まないときは、賃借人の死亡を知ったときから1ヶ月以内に、承継しない旨の通知をして、借家権を放棄できる。
※同居者に借家権の承継を認めない特約は、有効。
10.借賃増減請求権
地代の場合と同様。
増額禁止特約があれば、増額請求が認められない点に注意！
①建物の借賃の増額について、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額の建物の借賃を支払えばよく、裁判が確定して不足額が生じたときは、その不足額にねん1割の支払期後の利息を付して支払う必要がある。
②建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める建物の借賃の支払いを請求することができる。
ただし、裁判が確定して超過額があるときは、その超過額に年1割の受領のときからの利息を付して、これを返還しなければならない。
11.定期建物賃貸借等
1.定期建物賃貸借《重要》
①期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書による等の書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合は、1年未満の期間も有効。
②定期建物賃貸借をしようとするときは、更新がなく、期間満了により契約が終了する旨を記載した書面を事前に交付して、説明する必要がある。この説明がないと、更新しない旨の定めは無効。
③定期建物賃貸借の期間が1年以上である場合には、賃貸人は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に、賃借人に対し期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できない。
※通知をするのに、正当事由は不要。
※通知期間の経過後に通知をした場合でも、通知の日から6カ月を経過すれば、契約は終了する。
④居住用建物の定期建物賃貸借（床面積200平方メートル未満の建物に限る）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、解約の申入れをすることができ、申入れの日から1ヶ月を経過すると、契約は終了する。
⑤上記、③、④に反する特約で、賃借人に不利なものは、無効。
⑥借賃の改定に関する特約がある場合は、借賃増減請求権の規定を適用しない。（借賃については、特約を優先させる。）
※居住用建物について、施行日前に締結している普通の借家契約を、合意で終了させ、定期建物賃貸借を新たに締結し直すことはできない。
2.取り壊し予定の建物の賃貸借
法令または契約により、一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合には、建物を取り壊すことになる時に借家契約が終了する旨を定めることができる。
この特約は、建物を取り壊す事由を記載した書面でする必要がある。
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