「建物の区分所有等に関する法律」 〜宅建試験勉強〜
建物の区分所有等に関する法律
今日は建物の区分所有に関して。マンションを買った時の共有部分（エントランスとか廊下とか）の所有権は誰に帰属するか？？
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1.建物区分所有法とは
分譲マンション等の区分所有建物をめぐって生じる法律問題を解決する法的基準を示し、紛争の発生を未然に防止するための法律。
2.用語の定義
①区分所有権
一棟のたてもに構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他の建物としての用途に供することができるものであれば、その各部分に所有権が成立する。これを区分所有権という。
②区分所有者
区分所有者とは、区分所有権を有する者。
③専有部分
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分をいう。
④共用部分《重要》
共用部分とは、区分所有者の全員または一部の者の共同の用に共される建物の部分であって、区分所有権の目的とならないもの。共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
A.法定共用部分
専有部分以外の建物の部分または建物の付属物であり、廊下、階段、水道など。
※法定共用部分は、登記できない。
B.規約共用部分
本来、専有部分となり得る建物の部分や付属の建物で、規約により共用部分とされた部分であり、管理人室、集会室、物置など。
※規約共用部分は、その旨を登記しなければ、共用部分である旨を第三者に対抗できない。
⑤建物の敷地
A.法定敷地:建物が所在する土地
B.規約敷地:区分所有者が、建物及び建物が所在する土地と一体的に管理、使用する庭、通路、駐車場等の土地を、規約により、建物の敷地としたもの。
3.共用部分の権利関係
①共用部分の共有関係
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
ただし、一部共用部分は、これを共用する区分所有者の共有に属する。
なお、規約により、特定の区分所有者の所有とすることができる。
共用部分の各共有者の持分は、規約により別段の定めをしない限り、専有部分の床面積の割合による。
※この専有部分の床面積は、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積とする。なお、一戸建ての場合は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とする。
共用部分の持分は、専有部分の処分に従い、原則として、専有部分と分離して持分だけを処分できない。
②共用部分の変更、管理《重要》
A.共用部分の変更
共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決める。
この区分所有者の定数は、規約で過半数までに減らすことができる。
※共用部分の変更が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要がある。
※形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決める。
B.共用部分の管理
共用部分の管理は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決める。ただし、保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。
共用部分につき損害保険契約をすることは、管理行為とみなす。
4.敷地利用権
①敷地利用権の種類
区分所有者は、専有部分を所有するために建物の敷地に関する権利を有しなければならない。
敷地利用権の形態としては、所有権の共有の場合、地上権または賃借権の準共有の場合がある。
②分離処分の禁止
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、規約に別段の定めがある場合を除き、敷地利用権を分離して処分することができない。
5.建物等の管理
①管理組合
区分所有者は、全員で、建物、その敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を設置できる。
※区分所有者は、当然に、管理組合の組合員となる。
②管理者の選任及び解任等
A.区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数による集会の決議により管理者を選任し、または解任できる。
B.管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求できる。
※管理者は、組合員以外の者の中から選任してもよい。
※管理者は、共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。また、管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理し、規約または集会の決議により、区分所有者のために、原告または被告となることができる。
C.管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有できる。
③管理組合法人
管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、法人となる旨並びにその名称、及び事務所を定め、その主たる事務所において登記することで、法人となる。
管理組合法人には、理事及び監事を置かなければならない。
④管理組合法人の解散
管理組合法人は、建物の全部が滅失した場合、又は専有部分がなくなったときに当然に解散し、管理組合法人の集会において区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議によっても解散する。
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