民法「相続」 ～宅建試験勉強～
「相続」についてのお勉強！結構ヘビーな所です(+_+)
法定相続
被相続人は、遺言で相続分を指定できるが、この指定がないときは、以下の法定相続分による相続となる。
※子、直系尊属、兄弟姉妹がそれぞれ複数の場合、原則として、等しく分ける。ただし、非嫡出子や父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹は他の2分の1となる。
【通常の例】
【非嫡出子の例】
婚姻している男女間に出生した子を嫡出子ら婚姻関係のない男女間に出生した子を非嫡出子と呼び、非嫡出子の相続分は嫡出子の2分の1となる。
嫡出子をBを2.非嫡出子Cを1と考える
※養子は、養子縁組の日から、嫡出子たる身分を取得する。
相続人となりうる者が、死亡、相続欠格、廃除により相続権を失った場合に、その者の子が、代わって相続人となる。これを代襲相続という。
なお、相続人となりうる者が相続の放棄をした場合は、代襲相続は発生しない。
※AとCが同時に死亡した場合も、EはCを代襲してAを相続することができる。
※Cが相続の放棄をしたときは、代襲相続とならない。
※Eも死亡している場合、Eの子は、Eを代襲し、さらにCを代襲し、Aを相続することができる（再代襲）
※代襲相続人が数人いるときは、被代襲者の相続分を均分する。
Aが死亡した場合（甲乙は既に死亡している）、配偶者のDと兄弟姉妹のB、Cが相続人となる。ただし、CはAとは父母の一方のみを同じくするので、Bの2分の1の相続分となる。
すると、各自の相続分は
Dイコール4分の3
B＝12分の2
C＝12分の1
となる。
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民法 「不法行為」 ~宅建試験勉強~
今日は不法行為について
不法行為とは
不法行為とは、故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害し、損害を与える行為。加害者は、被害者に損害を賠償する義務を負う。
一般的不法行為
要件
①責任能力のある物が
②故意または過失に基づき
③他人の権利を侵害し
④損害を与え
⑤行為と損害との因果関係があること
効果
被害者は、加害者に対して損害賠償請求をすることができる。
財産上の損害の他、精神的損害（慰謝料）も含まれる。また、発生した損害賠償請求権は相続の対象となる。
不法行為に基づく損害賠償請求権の特則【重要！！】
①損害賠償請求権の発生時期
損害賠償請求権の発生時期は、損害発生時。加害者は、損害が発生した時から履行遅滞となる。
②相殺の禁止
不法行為による損害賠償請求権を受働債権として、（加害者から）相殺することはできない。
※不法行為による損害賠償請求権を自働債権として、（被害者から）相殺することは可能。
③過失相殺
被害者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償額を定めることができる。
※被害者の過失を考慮するかどうかは、裁判所の裁量に委ねられている。
④期間の制限
不法行為による損害賠償の請求権は、被害者またはその法定代理人が、損害及び加害者を知った時から3年、または、不法行為の時から20年で時効消滅する。
特殊な不法行為
1.事業のため他人を使用する者（使用者）は、被用者が事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、使用者が被用者の選任及びその事業の監督に相当の注意をしたときなどは責任を免れる。
※Cは、A及びBに対し、損害額の全額の賠償を請求することができる。
※被用者の行為が職務行為に該当しない場合であっても、行為の外形から客観的に判断して職務の範囲内と認められるときは、使用者は責任を負う。しかし、被害者が、職務の範囲外であることを知り、または過失により知らなかったときは、使用者は責任を負わない。
※被害者と被用者との間には、一般的不法行為が成立していなければならない。
被害者は、被用者と使用者の両方に、損害額の全額の賠償を請求できる。しかし、両者は別個の債務であるから、債務者の一人について生じた事由は、被害者の債権を満足させる場合（弁済など）を除き、他の債務者に影響を及ぼさない。
2.使用者は、被害者に損害を賠償したときは、被用者に求償できる。
※上図で、AがCに損害を賠償したときは、AはBに求償できる。
※ただし、損害の公平な分担という見地から、信義則上相当と認められる額に限り、求償できる。
②注文者の責任
注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わない。
ただし、注文又は指図について注文者に過失があるときは、注文者は責任を負う。
土地の工作物の設置または保存に過失があることによって他人に損害が生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしたときは、所有者が賠償責任を負う。
※一次責任者は、占有者であるが免責事由がある。占有者が免責される場合に限り、所有者が二次的責任を負うが、この責任は無過失責任。
※なお、他に損害の原因について責任ある者があるときは、上記占有者又は所有者は、その者に対して求償することができる。
④共同不法行為
数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。いずれの者が損害を加えたか知ることができないときも同様。
※被害者は、加害者全員に対し、損害額の全額の請求をすることができる。
※共同不法行為者（債務者）の一人に対する請求によっては、債務者の債務の消滅時効は中断しない。
民法 「委任契約」 ~宅建試験勉強~
今日は委任契約について！誰かに何かを頼む時、頼まれた人の義務と頼んだ人の権利は？？
委任契約とは
委任契約とは、たとえば弁護士に訴訟の依頼をするように、委任者が受任者に対して事務処理を委託し、受任者がこれを承諾することによって成立する諾成契約である。
委任は、当事者間の信頼関係を基礎とする契約であるため、受任者な原則として自ら事務を処理しなければならない。（復委任の原則禁止）
※委任者の承諾、またはやむを得ない事由があるときは、復委任が認められる。
受任者の義務
善管注意義務
受任者は、報酬の有無を問わず、善良な管理者としての注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
報告義務
受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
引渡し義務
受任者は、委任事務の処理にあたって受け取った金銭その他の物を、委任者に引き渡さなければならない。
受任者の権利
報酬請求権
委任は原則として無償契約であり、特約がない限り、受任者は報酬を請求することができない。
なお、報酬支払いの特約がある場合、後払いが原則。また、受任者の責任によらず、委任契約が中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
費用前払請求権、費用償還請求権
受任者は、委任事務を処理するについて必要な費用の前払いを請求することができる。
また、受任者が事務処理費用を支出したときは、その費用及び支出日以降の利息について、委任者に償還を請求することができる。
なお、受任者が事務処理に必要な債務を負担した場合、委任者に自己に代わって弁済することを請求し、又は担保責任を求めることができる。
委任の終了
委任契約の解除
当事者はいつでも契約を解除できる。
ただ、相手方にとって不利な時期に解除した場合は、やむを得ないときを除き、相手方の損害を賠償しなければならない。
解除の効果は将来に向かってのみ生じる。
委任者の終了事由
委任は、上記の解除のほか、委任者が死亡・破産手続開始の決定を受けた場合、受任者が死亡・破産手続開始の決定を受けた・後見開始の審判を受けた場合に、当然に終了する。
委任の終了事由
※委任終了事由は、相手方に通知したとき、または相手方が知っていたときでなければ、その相手方に対抗することができない。
終了時の緊急処分義務
委任が終了した場合でも、急迫の事情があるときは、受任者は、委任者またはその相続人もしくは法定代理人が委任事務を処理することができるときまで、必要な処分をしなければならない。
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民法 「請負契約」 ~宅建試験勉強~
今日はちょっと学習ペースをあげて、、請負契約についても♪
請負人が仕事（建物の建築など）を完成することを約し、注文者がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約することにより成立する諾成契約。
請負は仕事の完成を目的とするため、下請負は原則として自由。
目的物の所有権の帰属
請負人が材料の全部または主要部分を供給した場合：
特約がない限り、完成した目的物の所有権は請負人がいったん取得し、引き渡しによって注文者に移転する。
注文者が材料の全部または主要部分を供給した場合：
特約がない限り、完成と同時に注文者に所有権が帰属する。また、棟上げ時までに全工事代金の半額以上が支払われ、その後も工事の進行に応じて代金が逐次支払われてきた場合、建築された建物の所有権は、引き渡しを待つまでもなく、完成と同時に注文者に帰属する。
請負人の報酬請求権
請負人は、目的物の引き渡しと同時に報酬の支払いを請求することができる（同時履行）
請負人の担保責任
意義及び内容
完成した目的物に瑕疵があった場合、請負人は、過失の有無を問わず、注文者に対して次の責任を負わなければならない。
①瑕疵修補請求権
注文者は、瑕疵の修補を請求することができる。
ただし、瑕疵が重要でなく、かつ、修補に過分の費用を要する時は、瑕疵の修補を請求することができない。
②損害賠償請求権
注文者は、瑕疵の修補に代えて、またはその修補と共に、損害賠償の請求をすることができる。
※注文者の損害賠償請求権と、請負人の報酬請求権は、同時履行の関係に立つ。
③契約解除権
仕事の目的物に瑕疵があるため、契約の目的を達成できないとかは、注文者は契約を解除することができる。
ただし、建物その他土地の工作物の場合は、完成した建物等にいかなる瑕疵があっても、契約を解除することはできない。もっとも、建物に重大な瑕疵があるために建て替えざるを得ない場合、注文者は建替費用相当額の損害賠償請求をすることができる。
担保責任の存続期間
原則:担保責任の存続期間は原則として、引き渡し後1年。
例外:ア:土地の工作物または地盤の瑕疵は、引き渡し後5年
イ:石造、土造、コンクリート造などの堅固な工作物については、引き渡し後10年
ウ:工作物が瑕疵によって滅失、損傷したときの瑕疵修補・損害賠償請求権は、滅失時または損傷時より1年
※この期間は、通常の時効期間（10年）まで伸長することができる。
担保責任を負わない場合
①仕事の目的物の瑕疵が、注文者の供した材料の性質または注文者の与えた指図によって生じたときは、請負人は担保責任を負わない。
ただし、請負人が材料または指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、責任を免れることはできない。
②当事者間で担保責任を負わない旨の特約をしていれば、請負人は担保責任を負わない。ただし、請負人が知りながら告げなかった事実については、責任を免れることはできない。
注文者の解除権
注文者は、請負人が仕事を完成しない間は、いつでも損害を賠償して契約を解除することができる。
注文者の不要となった仕事を無理に完成させるのは、社会経済上も不利益であるからである。したがって、完成後においては、この解除権は認められない。
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民法「使用貸借」 ~宅建試験勉強~
今日は使用貸借について！
使用貸借とは
使用貸借とは、当事者の一方（借主）が、無償で使用収益をした後に返還することを約束して、相手方（貸主）から物を受け取ることによって成立する契約のこと。
※不動産の使用貸借には、借地借家法の規定は適用されない。
（行くとこないの？？家使っていいよー！引っ越すとき教えてね。。笑）
対抗力
使用貸借を登記する方法が認められておらず、対抗力を備える方法がない。
借主の義務
借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物を使用収益させることができない。
借主の費用負担
借主は、借用物の通常の必要費（現状維持に必要な修繕費など）を負担しなければならない。
※特別の必要費（非常災害による修繕費等）、有益費は、貸主の負担となる。
貸主の担保責任
原則として、担保責任を負わないが、知っていながら告げなかった瑕疵については、責任を負う。
借主の返還時期
借主は、契約に定めた時期に借用物の返還をしなければならず、返還時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用・収益が終わった時に返還しなければならない。
※その使用・収益が終わる前でも、使用収益するのに足りる期間を経過した時は、貸主は、直ちに返還を請求できる。
借主の死亡による使用貸借の終了
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
※賃借権と異なり、相続されない。
※使用貸借は、貸主の死亡があっても、当然には終了しない。
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民法「賃貸借」 ~宅建試験勉強~
今日は賃貸借について(^_^)/~
賃貸借とは、当時者の一方（賃貸人）が相手方（賃借人）に対して目的物を使用収益させることを約し、賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することにより成立する、諾成契約。（不動産屋でお部屋を借りたりね。。）
賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は、20年を超えることができず、これを超える期間を定めたときは、20年に短縮される。
この期間は更新できるが、その期間も20年が限度である。
なお、最短期間の定めはない。
対抗要件
不動産の賃貸借の登記をすると、賃借人は、その後その不動産について物権を取得した第三者に対しても、賃借権を主張できる。
※対抗力のある賃借権が設定されている不動産を、賃貸人が譲渡する場合、特段の事情がない限り、賃借人の承諾を得る必要はない。
しかし、譲受人は、賃貸人としての地位を賃借人に主張する（たと、賃料の請求をする）には、登記を備えなければならない。
AがBに土地を賃貸し、Bが賃借権の登記を備えた場合、その後、Aがその土地をCに売買（Bの承諾は不要）しても、BはCな賃借権を対抗できる。（BC間に賃貸借契約が移行する）
なお、CがBに対して賃料を請求するためには、所有権の移転の登記を備える必要がある。
なお、賃借権の登記には、賃貸人の協力が必要だが、賃貸人には、この登記に協力する義務はない。
賃借物の修繕
賃貸人は、賃借物の使用・収益に必要な修繕義務を負う（特約があれば別）。
賃借人は、賃貸人が行う保存行為買った修繕行為）を拒めない。
必要費と有益費
賃借人が、目的物の価値を維持し、又は増加させる費用を支出した時に、その費用を賃貸人から返還させようとする制度。
賃借人の行為によって賃貸人は何らかの利益を受けているから。
①必要費
賃借人は、修繕費など賃貸人が負担しなければならない必要を代わりに支出したときは、直ちに、支出額の償還を賃貸人に請求できる。
②有益費
賃借人は、改良費などの有益費を支出したときは、賃貸借終了時に、賃貸人の選択により支出額または現存増加費のいずれかの償還を、賃貸人に請求できる。
③留置権
1.賃借人は、必要費・有益費の償還を受けるまで、留置権に基づき目的物の返還を拒める。
しかし、それによる利益（賃料相当額）は、返還する必要がある。
2.また、留置権に基づき目的物の返還を拒否している場合に、さらに必要費を支出したときは、その必要費のためにも、留置権を行使できる。
3.しかし、賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された後に、賃借人が必要費を支出しても、留置権を行使できない。
賃借権の譲渡・転貸
1.無断譲渡・転貸の禁止
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が、賃貸人に無断で、第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、賃貸借契約の解除をすることができる。
ただし、無断で行っても、転貸借が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は解除できない。
承諾を得た賃貸借の譲渡
賃貸人の承諾を得て、賃借権の譲渡が行われると、賃貸人は契約関係から離脱し、賃貸人と譲受人との間に賃貸借契約が存続することになる。
AがBに建物を賃貸した後、BがAの承諾を得て、賃借権をCに譲渡すると、Bは契約関係から離脱し（AB間の契約は終了）、AC間に賃貸借契約が移行する。
承諾を得た転貸
①賃貸人の承諾を得て賃借物を転貸（また貸し）した場合、当初の賃貸借契約は存続し、さらに、転貸人と転借人との間に賃貸借（転貸借）契約が成立する。
②そして転借人は、賃貸人に対しても直接に義務を負う。賃貸人は転借人にも賃料を請求できる。
※この場合、最初の賃貸借契約で定めされた賃料と、転貸借契約で定められた賃料を比較し、額が少ない方の分しか請求できない。
AがBに建物を賃貸した後、BがAの承諾を得てその建物をCに転貸した場合、AB間の契約は存続し、さらにBC間に転貸借契約が成立する。
AC間には、契約が存在しないが、Aを保護するため、民法は、Cが直接、Aに対しても義務を負う（AはCに対しても賃料請求できる）ことにした。
③賃借人の債務不履行により賃貸借が解除されたときは、転貸借は、賃借人の債務不履行により終了し、転借人は賃貸人に対抗することができない。なお、賃貸人が賃貸借を解除するのに、転借人に支払いの機会を与える必要はない。
敷金関係
敷金とは、不動産の賃貸借契約に際して、賃借人が借賃その他の賃貸借関係により生じた債務を担保するために、あらかじめ賃貸人に交付する金銭。
※賃借人からは、延滞賃料分を敷金から充当する旨を賃貸人に主張できない。しかし賃貸人が、自ら敷金で充当することはできる。
返還請求権の発生時期 重要！
敷金返還請求権は、目的物を明け渡した時に発生する。
よって、目的物を明け渡した後でなければ、返還請求は認められない。
つまり、敷金の返還と、目的物の明け渡しは、同時履行の関係に立たない。
※敷金返還請求権は、目的物の明け渡しの時に発生するが、明け渡し前に、敷金返還請求権に質権を設定することができる。
質権者は充当後の残額にのみ質権を行使できる。
※目的物の明け渡し前に、敷金返還請求権が差し押さえられても、賃貸人は、未払い賃料について敷金から充当することができる。
当事者の変更と敷金関係
当事者（賃貸人または賃借人）が変わった場合、従前の敷金関係はどのようになるか。
①賃貸人の変更
賃貸借契約中に、賃貸人が変更したとき（目的物の譲渡が行われたとき）は、敷金から延滞賃料等を差し引いた残額が、新賃貸人に承継される。
Aが建物をBに賃貸し、Bから敷金を受領した後、Aがその建物をCに売買した場合、敷金からBの延滞賃料を差し引いた残額が、Cに引き継がれる。よってBはCから敷金の返還を受けることになる。
※賃貸借「終了後」に、賃貸人が変更したとき（目的物の譲渡が行われたとき）は、敷金に関する権利義務は、新賃貸人（新所有者）に当然に承継されるものではなく、また旧賃貸人（旧所有者）と新賃貸人（新所有者）との間の特別の合意のみでは譲渡することはできない。
②賃借人の変更
賃貸借契約中に、賃借人が変更したとき（賃借権の譲渡が行われたとき）は、特段の事情のない限り、敷金関係は新賃借人に承継されない。
AがBに建物を賃貸し、Bから敷金を受領した後、BがAの承諾を得て、賃借権をCに譲渡しても、敷金関係はCに引き継がれない。よって、Bは、Aからの敷金の返還を受けることになる。
賃貸借の終了
解約申入れ
期間の定めのない賃貸借の場合、各当事者は、いつでも解除の申入れをすることができ、土地賃貸借は解約の申入れの日から1年経過すると、建物賃貸借は解約の申入れから3ヶ月を経過すると終了する。
賃貸借の解除
賃貸借の解除は、将来に向かってのみ、効力を生ずる。
継続的契約の解除に遡及効を認めると、当事者の関係を複雑にするので、遡及効を制限した。
※賃借人が死亡しても、賃貸借契約は終了せず、賃借権は相続される。
※賃借人が賃貸人との間の信頼関係を破壊し、賃貸借契約の継続を著しく困難にした場合は、賃貸人は、催告をしないで、契約を解除することができる。
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民法「売買」 ~宅建試験勉強~
今日は「売買」について（＾ｕ＾）
売買とは
売買とは、当時者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって成立する、双務、有償、諾成の契約。
手付
手付とは、契約の締結に際し、当時者の一方から相手方に交付させる金銭その他の物。
手付はその性質によって様々なものがあるが、特約のない限り、解約手付として扱われる。
解約手付《重要》
解約手付を交付した場合、相手方が履行に着手するまでは、交付者（買主）は手付を放棄し、受領者（売主）は手付の倍額を返還して、契約を解約することができる。
①自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付の解除ができる。
解除の可否は「相手方の履行の着手」の有無で決まる。
※現在、Bは手付を放棄して解除できるが、Aは、手付の倍額を返還しても解除できない。
また、Bは、支払った代金の一部（中間金）の返還を求めることができる。
※売主が契約を解除するためには、買主に対して、単に手付の倍額を償還する旨を告げるだけでは足りず、倍額について現実の提供を行うことが必要。
②手付による解除が行われても、損害賠償の問題は生じない。
また、手付が交付されていても、要件が満たされれば債務不履行による解除ができる。その場合、手付の額とは無関係に、損害賠償請求ができる。
売主の担保責任
①売主の担保責任とは
たとえば、新築住宅を購入したら雨漏りがひどい場合、買主は、売主に故意・過失がなくても、損害賠償を請求することができる。
このように、売買契約の売主が法律上当然に負わなけらばならない責任を、売主の担保責任という。
②売主の担保責任の種類
担保責任が生じる場合として次の6項目が重要！
1.権利の全部が他人に属する場合
2.権利の一部が他人に属する場合
3.数量を指示した売買で、その数量が不足している場合
4.他人の用益的権利が存在する場合
5.他人の担保権が実行され、買主が所有権を喪失した場合
6.目的物に隠れた瑕疵が存在する場合
いずれも無過失責任。原則として任意規定。
1.権利の全部が他人に属する場合
民法上、他人の物を目的とする売買契約（他人物売買）は有効。
売主は、当該目的物を他人から取得して、買主にこれを移転する義務を負う。
そして売主が買主に権利を移転できない場合、担保責任が生じる。
C所有地を目的としたAB間の売買は有効である（Cの意思に無関係）
Aは、Cから土地の所有権を取得し、これをBに移転する義務を負い、この義務が履行できない場合、次の担保責任を負う。
①買主は、善意の場合、契約の解除と損害賠償請求ができる。
②買主は、悪意の場合、契約の解除のみできる。
※いずれも、権利行使期間に制限はない。
なお、売主が善意のときは、買主に損害賠償をして「売主から」契約の解除ができる。また、買主が悪意のときは損害賠償をしなくても解除できる。
2.権利の一部が他人に属する場合
たとえば、売却した土地の一部が他人の土地であり、売主がその部分の権利を買主に移転できなかった場合、担保責任が生じる。
Aが売却した土地の一部は、Cの所有地であった。
Aは、Cからその部分の権利を取得し、土地全部をBに移転する義務を負い、これが履行できない場合、次の担保責任を負う。
①買主が善意の場合、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除ができる。
②買主が悪意の、代金の減額請求のみできる。
※①の権利は「事実を知った時」から、②の権利は「契約の時」から、それぞれ1年以内に限り行使できる。
なお、契約の解除は、残存する部分のみであれば買主が買わなかったであろうときに限ってすることができる。
3.数量を指示した売買で、その数量が不足している場合
単価と数量を示し、それを元に代金を定める売買を数量指示売買という。たとえば、1平方メートルあたり10万円で100平方メートルの土地を買ったが、実際には80平方メートルしかなかった場合、担保責任が生じる。
契約当時に既に目的物の一部が滅失していた場合も、同様の担保責任の問題として処理される。
①買主が善意の場合、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除ができる。
②買主が悪意の場合、担保責任は追求できない。
※①の権利は、「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。
4.目的物に用益的権利による制限がある場合
たとえば、家を建てようと思って土地を買ったら、その土地に登記した賃借権が存在していたため、家を建てられなかった売買、担保責任が生じる。
なお、契約の解除は、契約の目的を達成できない場合にのみ、することができる。
①買主が善意の場合、損害賠償請求と契約の解除ができる。
②買主が悪意の場合、担保責任の追求はできない。
※①の権利は「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。
5.目的物の担保物権が実行され買主が所有権を失った場合
売買の目的物に設定されていた抵当権などが実行（競売）され、買主が所有権を失った場合、担保責任が生じる。
単に抵当権が設定されているだけでは担保責任は生じない。
①買主は善意、悪意を問わず、契約の解除と損害賠償請求ができる。
※行使期間に制限はない。
※買主は、抵当権消滅請求等により抵当権を消滅させた場合のように、自己の費用で所有権を保全したときは、売主に対し、その償還と損害賠償請求をすることができる（買主の善意、悪意を問わない）
また、買主は、抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、売買代金の支払いを拒むことができる。
売買の目的物に、隠れた瑕疵があった場合（たとえば、購入した建物の土台が契約時からシロアリに食べられていたような場合）、担保責任が生じる。
①買主が善意・無過失の場合、契約の解除と損害賠償請求ができる。
②買主が悪意の場合、担保責任の追求はできない。
※①は「事実を知った時」から1年以内に行使する必要がある。
損害賠償請求権は、買主が引渡しを受けた時から10年で、時効により消滅する。
なお、契約の解除は、契約の目的を達成できない場合にのみ、することができる。
※ここでいう「瑕疵」は、法律的瑕疵も含む。したがって、建物を建てる目的で土地を買ったところ、都市計画法の規定により建物を建てられなかったような場合も、売主は責任を負う。
担保責任免除の特約
担保責任に関する規定は強行規定ではないので、契約当時者がとくによって担保責任を負わない旨を定めた場合、その特約は有効。
ただし、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかったとき、及び売主自ら目的物を第三者に譲渡したような場合は、担保責任を負わない特約をしていても、売主は責任を免れることができない。
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