宅建2017年!!独学勉強♪

2016年度あと1点足りず。。今年2017年こそ取ります!!

「借地借家法(借地)①」 ~宅建試験勉強~

今日は借地借家法について!!

やっと宅建ぽい部門に突入(*'ω'*)
 
 
 
借地契約とは
 
 
1、借用地とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと。
なお、借地権を有する者(借主など)を借地権者、借地権を設定した土地所有者(貸主など)を借地権設定者という。
※実際は、建物所有目的の土地の賃借権の方が圧倒的に多い。
 
 
 
①一時使用目的の借地権
 
臨時設備の設置その他の一時使用のために借地権を設定したことが明らかなときは、借地借家法の一部の規定は適用されない。
 
 
 
②強行法規制≪重要≫
 
存続期間・更新、対抗力、建物買取請求、借地条件の変更等の裁判に関して、借地借家法の規定に反する特約で、借地権者に不利なものは無効。
※たとえば、「立退料さえ払えば、更新を拒絶できる」旨の特約は無効。
 
 
 
 
2、借地権の存続期間≪重要≫
 
借地権の存続期間は、期間の定めがないときは30年となり、30年以上の期間を定めたときはその期間となる。
30年未満の期間を定めたときはその期間の定めは無効で、期間は30年となる。
 
 
 
 
3、借地契約の更新
 
 
①合意更新
 
借地契約は、建物の存否の関わらず、当事者の合意で更新できる。
更新後の契約期間は、期間の定めのない場合、最初の更新にあたっては20年、二回目以降の更新の時は10年となる。
当事者が20年(最初の更新)・10年(2度目の更新)より長い期間を定めたときはその期間となる。
20年未満(最初の更新)・10年未満(2度目の更新)の期間を定めたときはその期間の定めは無効で、期間は20年・10年となる。

 

 

f:id:fremantle:20160807235144p:plain

 

②法定更新≪重要≫

借地権の存続期間が終了する場合において、
①借地権者が契約の更新を請求し、または
②土地の使用を継続するときは「建物がある場合に限り」
従前の契約と同一条件(存続期間最初の更新にあたっては20年、二回目以降の更新の時は10年)で更新したものとみなされる。
契約は、建物の存否の関わらず、当事者の合意で更新できる。 
 
※ただし、借地権設定者が、正当な事由に基づき、遅滞なく異議を述べたときは更新されない。
 
 
 
4、借地権者の建物買取請求≪重要≫
 
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して、
建物その他、借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るよう請求することができる。
 
※借地権者の地代不払いその他の債務不履行により、借地権設定者が借地契約を解除した時は、借地権者は、建物買取請求を行使できない。
 
※借地権者は、建物代金の支払いの提供を受けるまで、建物の明け渡しを拒める(同時履行の抗弁権)。
しかし、建物を明け渡すまでの間、地代相当額を支払う必要がある。
 
 
 
 
 
5、借地上の建物の滅失
 
 
①最初の契約期間中の滅失
 
 
1、借地権設定者の承諾がある場合
 
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、再築について借地権設定者の承諾があるときは、借地権は、承諾があった日または建物が再築された日の「いずれか早い日から20年」存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、または当事者がこれより長い期間を定めた時は、その期間になる。
 
※借地権者が再築の通知をした後2か月以内に、借地権設定者が異議を述べなかったときは、再築の承諾があったものとみなす。
 

f:id:fremantle:20160808001859p:plain

 

2、借地権設定者の承諾がない場合

 

再築はできるが、再築しても期間は延長されない。

よって、当初の契約が満了すれば、更新の問題となる。

 

 

②更新後の滅失

 

1、借地権設定者の承諾がある場合

 

承諾を得て再築した場合は、最初の契約期間中と同様。

借地権は、承諾があった日または建物が再築された日の「いずれか早い日から20年」存続する。

 

 

2、借地権設定者の承諾がない場合

 

イ:契約の更新後に建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得ないで、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再築したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求または土地の賃借権の解約の申し入れをすることができる。

※やむを得ない事情があるのに、借地権設定者が再築について承諾をしないときは、裁判所は、借地権者の申立により、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

ロ:なお、更新後に建物が滅失した場合は、借地権者も、地上権の放棄または土地の賃借権の解約の申入れをすることができる。

 

ハ:そして、借地権設定者または借地権者から、上記の解約の申入れなどがあると、3か月経過後に、借地権は消滅する。