27年度 宅建過去問 抵当権
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ有しており、Ａにはその他に担保権を有しない債権者Ｅ（債権額2,000万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1、ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。
2、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は800万円である。
3、ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
4、ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。
回答「２」
通常の場合（抵当権の譲渡・放棄や抵当権の順位の譲渡・放棄がなかった場合）に、誰がいくらの配当を受けるのかをまず確認しておきましょう。
本問の場合、競売による売却代金が5,400万円。
したがって、一番抵当権者のＢは2,000万円、
二番抵当権者のＣは2,400万円
とそれぞれ債権額全額の配当を受ける。三番抵当権者のＣは、債権額（4,000万円）の一部の1,000万円（5400万-2000万-2400万）の配当しか受けることができない。無担保債権者のＥは、一切の配当を受けることができない。
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を譲渡した場合、
ＢＤ間では、Ｄ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、下記。
- Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000万円＋1,000円＝3,000万円）
- この金額を、まずＤに配当する（3,000万円）
- 残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでBへの配当は０）
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宅建過去問2７年度 抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1、賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
2、抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。
3、抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。
4、土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
回答「２」
民法380条
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。
上記条文により、2は誤りです。
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過去問2７年度 占有
占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 甲建物の所有者Ａが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたとしても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Ａが甲建物を占有しているとはいえない。
- 乙土地の所有者の相続人Ｂが、乙土地上の建物に居住しているＣに対して乙土地の明渡しを求めた場合、Ｃは、占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否することができる。
- 丙土地の占有を代理しているＤは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。
- 占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。
回答「3」
【解説】
民法198条
占有者がその占有を妨害されたときは、占有保持の訴えにより、その妨害の停止及び損害の賠償を請求することができる。
例えば、Ａがある土地を占有していたとします。
突然Ｂが現れて、Ａが占有している土地に勝手に入ってきたらＡは当然「勝手に入るな」と言いますよね？
これは、198条を根拠としているのです。
土地の所有者しか、妨害排除ができないとなると困るので、民法は占有者に対しても198条の権限を与えてくれているのです。
また、Ｄは占有を代理している人ですが、あなたがＤだとしたら、「勝手に入るな」とBに文句を言いませんか？ 代理人といえども妨害を排除する権利があります。
民法197条
占有者は、次条から第二百二条までの規定に従い、占有の訴えを提起することができる。他人のために占有をする者も、同様とする。
※「占有保持の訴え」「占有保全の訴え」「占有回収の訴え」を総称して『占有の訴え』と呼びます。
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過去問2７年度 取得時効
Ａ所有の甲土地を占有しているＢによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
- Ｂの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Ｂが相続によりその占有を承継し、引き続き９年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
- Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
- 甲土地が農地である場合、ＢがＡと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Ｂは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。
回答「3」
【解説】
「Ｃが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した」となっているので、
Ａ ⇒ Ｃ ⇒ Ｂの順に所有権が移っています。
Ｂから見てＣは、第三者でしょうか？（登記は、第三者に対抗するために備えるのです。）
Ｃ ⇒ Ｂと所有権が移っているので、売買で例えるならＣ売主、Ｂ買主という構図となり、CとBは当事者の関係だということがわかっていただけると思います。
当事者同士なら登記の有無は関係ないので、「Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる」となり、正しいと判断できます。
上記で、仮に、Ｂの時効完成後に、Ｃが所有権移転登記を備えた場合は、
所有権の流れは、
・Ａ ⇒ Ｂ
・Ａ ⇒ Ｃ となります。
これ、Ａが二重譲渡している関係となり、Ｂから見てＣは第三者に当たります。
なのでこの場合は、「登記が必要」となるのです。
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過去問2７年度 賃貸借と使用貸借の比較
ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、
①賃貸借契約を締結した場合と、
②使用貸借契約を締結した場合
に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Ｂが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。
- Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
- ＡＢ間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。
- ＡはＢに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。
回答「4」
【解説】
①賃貸借契約
必要費は借主は負担しない。
目的物に欠陥があっても、修補するのは貸主の負担となるので、瑕疵担保と言う概念はない。
修補義務になるので、欠陥の修補に関しては、貸主が瑕疵担保責任を負う事はない。
修補しても目的が達せられない等の場合については、貸主は瑕疵担保責任を負うので、記述は正しい。
②使用貸借契約
タダで物を借りているのに、「欠陥があるから直せ」と言われたら「嫌なら、借りるなよ。。。」って言いたくなりますよね。。
なので、使用貸借には原則、瑕疵担保責任はない。
但し、貸主が瑕疵の存在を知っていて借主に告げずにいた場合は、当然に瑕疵担保責任を負うので、記述の担保責任を負わないと言い切るのは、誤り。
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宅建試験27年度 過去問（通謀虚偽表示）
権利関係のテキストが終わったので今日は過去問！
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
- 善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- 善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
- 甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。
回答は「2」
【解説】
Ｃは、Ｂとの間で賃貸借契約を結んでいる借主。
問題は、売買契約の無効をＣに対抗できるかどうか。
なんだか変な感じしません？？
Ｃに賃貸借契約について、対抗するとかしないとかであれば、話は分かりますが、売買契約については、Ｃは一切関係がありません。
売買契約は、ＡＢ間での話で、Ｃは無関係。
つまり、Ｃは売買契約について、利害関係を持つ第三者ではないので、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することはできる。
※AはCに賃貸借契約の無効の主張はできない。
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不動産登記法③〜宅建試験勉強〜
不動産登記法の続きー！！これで最後ー😊
9.権利に関する登記の抹消
①登記の抹消
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請できる。
※なお、職権により抹消される場合もある。
※所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り、所有権の登記名義人が単独で申請できる。
②仮登記の抹消
仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できる。
また、仮登記の登記名義人の承諾がある場合は、当該仮登記の登記上の利害関係人単独で申請可能。
10.表示に関する登記
①申請義務
表示に関する登記は、原則として所有者が1ヶ月以内に申請しなければならない。
A:たとえば、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請する必要がある。
B:また、建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の時から1ヶ月以内に、建物の滅失の登記を申請する必要がある。
C:さらには、増築の場合や土地の地目に変更が生じた場合も、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該変更があった日から1ヶ月以内に、変更の登記を申請する必要がある。
※権利に関する登記は、申請義務がない。申請を義務付けなくても、対抗力を具備するために、当事者が自主的に行うのが常だから。
②一般承継人による申請
表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合に、これれの者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継任は、当該表示に関する登記を申請できる。
③土地の分筆または合筆の登記
一筆の土地として登記されている土地を分けて、新築の土地として登記することを、分筆の登記という。また、数筆の土地として登記されている土地を合わせて、一筆の土地として登記することを合筆の登記という。
A:分筆または合筆の登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
B：登記官は、一筆の土地の一部について地目の変更があったときは、所有者からの申請がなくても、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。
C:合筆の登記の制限
①次の場合は、合筆の登記を申請することができない。
ア：相互に接続していない土地
イ：地番区域の異なる土地
ウ：地目の異なる土地
エ：表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に異なる土地
オ：表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
カ：所有権の登記がない土地と、所有権の登記がある土地。
キ：所有権以外の権利が登記されている土地
※ただし、次の場合については合筆の登記を申請することができる。
１．承役地についてする地役権の登記
２、担保権であって、登記の目的、原因、日付等が同一のもの
②所有権の登記名義人が異なる土地を合わせて共有地とする合筆の登記はできない。
③所有権の登記がある土地の合筆の登記を申請する場合は、合筆前のいづれか一筆の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報を提供しなければならない。
ここでひとまず権利関係のテキスト終了ーーーーー！！！
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