「不動産登記法」 ~宅建試験勉強~
今日は不動産登記法について(｡-_-｡)
1.不動産登記制度
不動産登記制度は、不動産に関する権利の変動などを登記簿に記録し、不動産取引の安全を図る制度である。
たとえば、建物を新築すると表題登記、さらに所有権の保存の登記をし、その後、売買が行われると、所有権の移転の登記をする。
①登記所
登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局など（登記所）がつかさどる。
不動産が2以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務大臣または法務局もしくは地方法務局の長が、管轄登記所を指定する。なお、この指定がされるまでは、当該2以上の登記所のうちいずれかの登記所に申請すればよい。
※不動産登記制度は、規定上は、オンライン申請が原則。書面による申請も可能。
2.不動産登記簿
登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う。
A:登記簿とは
登記簿とは、登記記録が記録される帳簿。磁気ディスクをもって調製するもの。
B:登記記録とは
登記記録とは、表示に関する登記または権利に関する登記について、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される電磁的記録のこと。
③登記記録の構成
登記記録は、表題部および権利部に区分して作成する。
1.表題部
表題部は、登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。
土地の表題部→所在地、地番、ちもく、地積、所在者の氏名および住所
建物の表題部→所在地、家屋番号、種類、構造、床面積、所在地の氏名および住所
《表示に関する登記の具体例》
建物の新築・滅失の登記→建物を新築し、または建物が滅失したときに行う登記。
土地の分筆・合筆の登記→一筆の土地を数筆に区分し、または数筆の土地を一筆の土地とする登記。
建物の分割・合併の登記→一個の建物を数個の建物とし、または数個の建物を一個の建物とする登記。
表示の変更登記→土地や建物の地番、または土地の地目や建物の床面積などが変更されたときに行う登記。
※表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記を「表題登記」という。
2、権利部
権利部は、登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。
甲区、乙区に分かれ、甲区には所有権に関する登記の登記事項を、乙区には所有権以外の権利に関する登記事項を記録する。
（甲区）所有権の保存、所有権の移転など
（乙区）地役権や抵当権の設定など
※共有の場合は、それぞれの持分を記録する。
《権利に関する登記の具体例》
所有権の保存の登記→初めてする所有権の登記
所有権の移転の登記→所有権が移転したときに行う登記
所有権の移転の仮登記→所有権は移転したが、提供すべき一定の情報を登記所に提供できない等の場合に行う登記
抵当権の設定の登記→抵当権を設定したときに行う登記
④権利の順位
同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き「登記の前後」による。
「登記の前後」は、受付番号および順位番号による。すなわち、登記記録の同一の区にした登記については、順位番号、別の区にした登記については受付番号による。
⑤登記事項証明書、登記事項要約書、地図等
誰でも、手数料を納付して、登記事項証明書、登記事項要約書、地図等の写しの交付を請求することができる（利害関係の有無は問わない）
A:登記事項証明書
「登記事項証明書」は、電磁的記録による登記記録を紙面上に印刷し、「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である」などの認証文が付されたものである。
請求・交付方法
イ）登記所に提供する方法（郵送）→登記所での直接交付が原則。郵送も可能。
ロ）登記所に設置されている入出力装置に入力する方法→登記所での直接交付
ハ）電子情報処理組織を使用して送信する方法（オンライン請求）→郵送による交付。登記所での直接交付も可能。
B:登記事項要約書
「登記事項要約書」は、登記記録に記録されている事項の概要を紙面上に印刷したもの。
※登記事項証明書との違いは、登記官の認証文がないこと。登記記録の内容を印刷しただけのもの。証明力を有しない。
請求・交付方法
登記所に請求書面を提供する方法のみ。→登記所での直接交付のみ。
C:地図・地図に準ずる図面・建物所在図
土地や建物の所在を表示するために、登記所には地図・地図に準ずる図面・建物所在図が備えられる。誰でも交付・閲覧請求ができる。
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建物の区分所有等に関する法律③ ～宅建試験勉強～
あだ続く建物の区分所有等に関する法律。。集会の続き。
③決議要件《重要》
1.普通決議
集会の議事は、原則として、区分所有者お議決権の各過半数で決める。
※普通決議事項
・共用部分の軽微変更
・共用部分の管理
・管理者の選任、解任
・違反行為の停止請求訴訟
・小規模滅失の復旧等
2.特別決議事項
ア 建て替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決める。
イ 以下の事項は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で決める。
・共用部分の（重大な）変更
・規約の設定、変更、廃止
・管理組合法人の設立、解散
・使用禁止請求、競売請求、占有者への引き渡し請求
・大規模滅失の復旧
8.義務違反者に対する措置
区分所有者及び占有者は、建物の保存に有害な行為、その他の建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。区分所有者及び占有者がこの義務に違反した場合、他の区分所有者は、義務違反者に対して以下の法的措置をとることができる。
①違反行為の停止等の請求
区分所有者又は占有者が、共同の利益に反する行為をしたとき、又はその恐れがあるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、その行為を停止し、行為の結果を除去し、又は、行為の予防措置を講ずることができる。
違反行為の停止等の請求のため、訴訟を提起するには、集会の普通決議が必要である。
②専有部分の使用禁止請求
区分所有者の義務違反の程度が著しいため、上記①の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、相当の期間、専有部分の使用禁止を請求できる。
③区分所有権の競売請求
区分所有者の義務違反の程度が著しいため、上記①、②の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できる。
④占有者に対する引き渡し請求
占有者の義務違反の程度が著しいため、他の方法では共同生活の維持が困難なときは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議により、訴訟を提起して、専有部分の使用収益を目的とする契約の解除、及び専有部分の引き渡しを請求できる。
9.復旧及び建て替え
①小規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、集会の復旧決議（普通決議）により共用部分を復旧することができる。この決議があるまでは、各区分所有者は、単独で滅失した共用部分を復旧できる。
②大規模滅失の復旧
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失したときは、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により、共用部分を復旧できる。
※規約で別段の定めをすることができない。この復旧決議の日から２週間を経過したときは、原則として、決議賛成者以外の区分所有者は、決議賛成者の全部または１部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
③建て替え決議
集会においては、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ「当該建物の敷地、若しくはその一部の土地」または「当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地」に新たに建物を建築する旨の決議（建て替え決議）をすることができる。
※規約で別段の定めをすることができない。
建替え決議に賛成した区分所有者は、建替えに参加しない者に対し、専有部分及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる。
A:建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、7当該集会の会日より少なくとも２カ月前に、集会招集の通知を発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。※この招集の通知をするときは、議案の要領のほか、一定の事項も通知する必要がある。
B:建替え決議の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも1カ月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
※この説明会を開催するときは、当該説明会の会日より少なくとも1週間前に、説明会招集の通知を発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
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建物の区分所有等に関する法律② ～宅建試験勉強～
建物の区分所有等に関する法律の続きー！
6.規約
①規約の設定・変更・廃止
A:規約の設定、変更または廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって決まる。
B:規約の設定、変更または廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得る必要がある。
C:また、一部共用部分に関する規約の設定・変更・廃止を区分所有者全員で行う場合に、一部区分所有者の4分の1を超える者、または、その議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、当該規約の設定・変更・廃止をすることができない。
※規約は、書面または電磁的記録により作成しなければならない。
②公正証書による規約の設定
最初に建物の専有部分の全部を有する者は、公正証書により、一定の事項に関する管理規約を設定できる。
※管理規約として定めることができる事項
・規約共用部分に関する定め
・規約敷地に関する定め
・専有部分と敷地利用権の分離処分禁止を排除する定め
・区分所有者が数個の専有部分を所有する場合における各専有部分に対応する敷地利用権の割合に関する定め
③規約の保管および閲覧
規約は、管理者が保管しなければならず、利害関係者からの請求があったときは、正当な理由がなければ、その閲覧を拒んではならない。また、規約の保管場所については、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。集会の議事録の保管・閲覧についても同様である。
7.集会≪重要≫
①集会の招集
A:招集権者
管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。区分所有者の5分の１以上で議決権の5分の１以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求できる。
※この定数は規約で減らすことができる。（増やすことはできない。）
B:招集通知
集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は規約で短縮できる。
※建物内に住所を有する区分所有者または通知を受ける場所を通知しない区分所有者に対する集会の招集の通知は、規約に特別の定めがある場合は、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。
C:招集手続きの省略
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。
②議決権
A:議決権の割合
各区分所有者の議決権は規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合による。
※専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定める必要がある。
B:行使方法
議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。
※区分所有者は、規約または集会の決議により、書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。
C:書面又は電磁的方法による決議
１、集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面または電磁的方法による決議をすることができる。
２、集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があったときは、書面または電磁的方法による決議があったものとみなす。
３、集会において決議すべきものとされた事項についての書面または電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
D：占有者の意見陳述権
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有するときは、集会に出席して意見を述べることができる。
※しかし、議決権を行使することはできない。
E:規約および集会の決議の効力
規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生じる。
占有者は、建物またはその敷地もしくは付属施設んほ使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
F:議事録
１、議事録の作成
集会の議事については、議長は、書面または電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２、署名押印
議事録が書面で作成されているときは、議長および集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印し、電磁的記録に記録された情報の場合は署名押印に代わる措置を執らなければならない。
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「建物の区分所有等に関する法律」 〜宅建試験勉強〜
建物の区分所有等に関する法律
今日は建物の区分所有に関して。マンションを買った時の共有部分（エントランスとか廊下とか）の所有権は誰に帰属するか？？
:
1.建物区分所有法とは
分譲マンション等の区分所有建物をめぐって生じる法律問題を解決する法的基準を示し、紛争の発生を未然に防止するための法律。
2.用語の定義
①区分所有権
一棟のたてもに構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他の建物としての用途に供することができるものであれば、その各部分に所有権が成立する。これを区分所有権という。
②区分所有者
区分所有者とは、区分所有権を有する者。
③専有部分
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分をいう。
④共用部分《重要》
共用部分とは、区分所有者の全員または一部の者の共同の用に共される建物の部分であって、区分所有権の目的とならないもの。共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
A.法定共用部分
専有部分以外の建物の部分または建物の付属物であり、廊下、階段、水道など。
※法定共用部分は、登記できない。
B.規約共用部分
本来、専有部分となり得る建物の部分や付属の建物で、規約により共用部分とされた部分であり、管理人室、集会室、物置など。
※規約共用部分は、その旨を登記しなければ、共用部分である旨を第三者に対抗できない。
⑤建物の敷地
A.法定敷地:建物が所在する土地
B.規約敷地:区分所有者が、建物及び建物が所在する土地と一体的に管理、使用する庭、通路、駐車場等の土地を、規約により、建物の敷地としたもの。
3.共用部分の権利関係
①共用部分の共有関係
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
ただし、一部共用部分は、これを共用する区分所有者の共有に属する。
なお、規約により、特定の区分所有者の所有とすることができる。
共用部分の各共有者の持分は、規約により別段の定めをしない限り、専有部分の床面積の割合による。
※この専有部分の床面積は、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積とする。なお、一戸建ての場合は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とする。
共用部分の持分は、専有部分の処分に従い、原則として、専有部分と分離して持分だけを処分できない。
②共用部分の変更、管理《重要》
A.共用部分の変更
共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決める。
この区分所有者の定数は、規約で過半数までに減らすことができる。
※共用部分の変更が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得る必要がある。
※形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決める。
B.共用部分の管理
共用部分の管理は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決める。ただし、保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。
共用部分につき損害保険契約をすることは、管理行為とみなす。
4.敷地利用権
①敷地利用権の種類
区分所有者は、専有部分を所有するために建物の敷地に関する権利を有しなければならない。
敷地利用権の形態としては、所有権の共有の場合、地上権または賃借権の準共有の場合がある。
②分離処分の禁止
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、規約に別段の定めがある場合を除き、敷地利用権を分離して処分することができない。
5.建物等の管理
①管理組合
区分所有者は、全員で、建物、その敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を設置できる。
※区分所有者は、当然に、管理組合の組合員となる。
②管理者の選任及び解任等
A.区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数による集会の決議により管理者を選任し、または解任できる。
B.管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求できる。
※管理者は、組合員以外の者の中から選任してもよい。
※管理者は、共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。また、管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理し、規約または集会の決議により、区分所有者のために、原告または被告となることができる。
C.管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有できる。
③管理組合法人
管理組合は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、法人となる旨並びにその名称、及び事務所を定め、その主たる事務所において登記することで、法人となる。
管理組合法人には、理事及び監事を置かなければならない。
④管理組合法人の解散
管理組合法人は、建物の全部が滅失した場合、又は専有部分がなくなったときに当然に解散し、管理組合法人の集会において区分所有者及び議決権の各4分の3以上の特別決議によっても解散する。
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「借地借家法（借家）」 ~宅建試験勉強~
今日は借地借家法について(^_-)-☆
1.借地借家法の適用
借地借家法の借家規定は「建物の賃借権」に適用される。
※アパートやマンションの賃貸借にも適用される。
※建物の用途は住宅に限定されず、店舗、事務所、倉庫、工場等の賃貸借にも適用される。
①一時使用目的の賃貸借
一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合は、借地借家法の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定が適用される。
②強行法規制《重要》
存続期間、更新、対抗力などに関して借地借家法の規定に反する特約で、借家人に不利なものは、無効である。
2.借家権の存続期間《重要》
借家契約の期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない借家契約となる。借家契約の期間の上限は無制限。（民法604条の賃貸借契約の期間20年以下という規定は、借家契約には適用しない）
3.更新拒絶・解約申入れ
当時者が、将来に向かって借家契約を解消しようとする場合
1.更新の拒絶
①借家契約の期間の定めがある場合、当時者が期間満了の1年前から半年間までの間に、相手方に対し、更新しない旨の通知または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなければら従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。なお、賃貸人から、更新しない旨の通知をするには、正当事由が必要。
※更新拒絶の正当事由の判断は、当時者が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料の給付の申出などを考慮して総合的に決める。
②また、賃貸人が正当事由に基づく更新拒絶等の通知をした場合において、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、更新したものとみなされる。
※転借人の使用継続は、賃借人の使用継続とみなされる。
2.解約の申入れ
①借家契約の期間の定めがない場合、賃貸人から解約の申入れをするには、正当事由が必要であり、解約の申入れの日から6ヶ月経過後に、契約は終了する。
②これに対し、賃借人から解約の申入れをするには、正当事由は不要であり、解約の申入れの日から3カ月経過後に契約は終了する。
③なお、賃貸人の解約申入れによる契約終了後に、賃借人が建物の使用を継続する場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、更新したものとみなされる。
AがBに、契約期間を定めずに、建物を賃貸した場合、Aが正当事由に基づき解約申入れをすると、6ヶ月経過後に契約は終了する。
また、Bが解約申入れをすると（正当事由不要）、3カ月経過後に契約が終了する。
4.借家権の対抗力
①民法の原則
借家人（賃借人）は、借家権（賃借権）の登記をすれば、借家権を第三者（家主から建物を購入した物）にも主張できる。
※しかし、賃貸人には、賃借権の登記に協力する義務がないので、この登記は事実上不可能である。
②建物の引き渡し《重要》
借家人は、建物の引き渡しがあれば（賃貸人の承諾を得て第三者に転貸していても）その後、建物を取得した第三者に、借家権を主張できる。
Aが建物をBに賃貸し、Bが建物の引き渡しを受けた場合、Aから建物を購入したCに対しても、借家権を対抗できる。
5.借家権の譲渡・転貸
借家権の譲渡・転貸は、賃借権の譲渡・転貸と同様、賃貸人の承諾が必要となる。
賃貸人の承諾が得られない場合、借地権の場合と異なりわ賃貸人の承諾に変わる裁判所の許可の制度は存在しない。
6.転借人の保護《重要》
賃貸借契約が期間満了又は解約申入れにより終了するときは、賃貸人は転借人に対して賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、終了したことを転借人に対抗できず、通知後6ヶ月を経過したときに転貸借が終了する。
※賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が賃貸借契約を解除したときは、賃貸人は、直ちに、賃貸借契約の終了を転借人に対抗できる。
※賃貸借契約が合意解除されても、これを転借人に対抗することはできない（判例）
7.借地上の建物の賃借人の保護
借地上の建物が賃貸されている場合に、借地権の存続期間の満了によって建物賃借人が土地を明け渡すときは、建物賃借人がその満了することを1年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物賃借人の請求により、このことを知った日から1年を超えない範囲内で、土地の明け渡しにつき相当の期限を許与できる。
※定期借地権のように、建物買取請求権を認めない場合に、この規定の実益がある。
建物買取請求がなされると、地主と建物賃借人との間に、借家契約が引き継がれるから。
8.造作買取請求権《重要》
借家契約が期間満了または解約申入れにより終了した場合、賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作、または賃貸人から買い受けた造作を時価で買い取るべきことを、賃貸人に請求できる。
※転借人にも、賃貸人に対する造作買取請求権が認められる。
※造作買取請求権を認めない特約は有効。
9.同居者の保護
居住用建物の賃借人が、相続人なくして死亡した場合、同居していた事実上の配偶者（内縁）または事実上の養親子関係にあった者は、賃借人の権利義務を承継する。
同居者が承継を望まないときは、賃借人の死亡を知ったときから1ヶ月以内に、承継しない旨の通知をして、借家権を放棄できる。
※同居者に借家権の承継を認めない特約は、有効。
10.借賃増減請求権
地代の場合と同様。
増額禁止特約があれば、増額請求が認められない点に注意！
①建物の借賃の増額について、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額の建物の借賃を支払えばよく、裁判が確定して不足額が生じたときは、その不足額にねん1割の支払期後の利息を付して支払う必要がある。
②建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める建物の借賃の支払いを請求することができる。
ただし、裁判が確定して超過額があるときは、その超過額に年1割の受領のときからの利息を付して、これを返還しなければならない。
11.定期建物賃貸借等
1.定期建物賃貸借《重要》
①期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書による等の書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合は、1年未満の期間も有効。
②定期建物賃貸借をしようとするときは、更新がなく、期間満了により契約が終了する旨を記載した書面を事前に交付して、説明する必要がある。この説明がないと、更新しない旨の定めは無効。
③定期建物賃貸借の期間が1年以上である場合には、賃貸人は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に、賃借人に対し期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できない。
※通知をするのに、正当事由は不要。
※通知期間の経過後に通知をした場合でも、通知の日から6カ月を経過すれば、契約は終了する。
④居住用建物の定期建物賃貸借（床面積200平方メートル未満の建物に限る）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、解約の申入れをすることができ、申入れの日から1ヶ月を経過すると、契約は終了する。
⑤上記、③、④に反する特約で、賃借人に不利なものは、無効。
⑥借賃の改定に関する特約がある場合は、借賃増減請求権の規定を適用しない。（借賃については、特約を優先させる。）
※居住用建物について、施行日前に締結している普通の借家契約を、合意で終了させ、定期建物賃貸借を新たに締結し直すことはできない。
2.取り壊し予定の建物の賃貸借
法令または契約により、一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合には、建物を取り壊すことになる時に借家契約が終了する旨を定めることができる。
この特約は、建物を取り壊す事由を記載した書面でする必要がある。
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「借地借家法②（借地）」 ~宅建試験勉強~
6、借地権の対抗力
①民法の原則
借地権（地上権または土地の賃借権かっこの登記をすれば、借地権者は借地権を第三者（借地権設定者から土地を購入した者など）にも主張できる。
※しかし、借地権が土地の賃借権であるときは、賃貸人（借地権設定者）に登記に協力する義務がないため、この登記は事実上不可能。
②借地上の建物の登記《重要》
借地権者は、借地上に登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者にも主張できる。
※この登記は、所有権の保存の登記でも、表示に関する登記でもよい（どちらも、借地権者が単独で登記できる）が、借地権者の自己名義でなければならず、長男名義などでは対抗できない。
Aから土地を賃借したBが、借地上に建物を所有しその登記を備えると、Bは、Aから土地を購入したCに対しても借地権を対抗できる。
③一定の掲示による対抗力
借地上の建物の登記をした後、当該建物が滅失した場合、本来、借地権の対抗力は失われるはずである。しかし、借地権者が一定の事項（建物を特定するために必要な事項など）を土地の見やすい場所に掲示したときは、建物滅失の日から2年間に限り、借地権の対抗力が持続する。（2年以内に建物を新たに築造し登記をしなければ対抗力はなくなる）
7、借地上の建物の譲渡
①民法の原則
借地上の建物を取得する者は、土地利用権（借地権）も取得することになる。
しかし、借地権が土地の賃借権である場合は、借地権（賃借権）の譲渡につき、借地権設定者（賃貸人）の承諾が必要である為、承諾がないと賃借権を取得できず、建物の譲渡も事実上不可能となる。
Bが、借地上の建物をCに譲渡すると、借地権（賃借権）もCに譲渡することになるので、借地権設定者（賃貸人）Aの承諾が必要となる。
※借地上の建物を賃貸する場合は、土地利用権の譲渡を伴わないので、借地権設定者の承諾は不要である。
②裁判所の許可
借地権者（土地賃借人）が借地上の建物を譲渡しようとする場合に、借地権設定者に不利となるおそれがないのに、借地権設定者が借地権（賃借権）の譲渡の承諾をしないときは、裁判所は、借地権者の申し立てにより、その承諾に代わる許可を与えることができる。
※譲受人の建物買取請求権
第三者が借地上の建物を取得した場合において、借地権設定者が借地権（賃借権）の譲渡を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対して当該建物を時価で買い取るように請求できる。
③借地上の建物の競売
借地上の建物を競売や公売によって取得した者はら借地権（賃借権）の譲渡を借地権設定者が承諾しないときは、借地権設定者の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができる。
この申し立ては、建物の代金を支払った後２ヶ月以内に限り、行うことができる。
※競落人は、建物買取請求権を行使することもできる。
借地上の建物を取得したCは、借地権（賃借権）も取得することになるので、借地権設定者（賃貸人）Aの承諾が必要となる。
8、借地条件の変更等
借地条件の変更等を行う場合には、原則として、当事者が協議の上行う。
①借地条件の変更
建物の種類、構造、規模または用途を制限さる借地条件がある場合でも、法令による土地利用の規制の変更や付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により、その借地条件が相当でなくなり、当事者間の協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更できる。
②増改築の許可
増改築を制限する旨の借地条件がある場合でも、土地の通常の利用上相当である増改築については、当事者間の協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立により、増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
※上記1.2のいずれの場合も、裁判所は、財産上の給付、存続期間の延長その他相当の処分をすることができる。
9、地代増減請求権
地代が地価の上昇または低下その他の経済変動により不相当となったときは、当事者は、将来に向けて地代の額の増減を請求できる。
ただし、一定期間、地代を増減しない旨の特約があるときは、増減請求できない。
①地代の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増減を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と認める額の地代を支払えばよく、裁判が確定して不足額を生じたときは、その不足額に年1割の支払期後の利息を付して支払う必要がある。
②地代の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代の支払いを請求することができる。ただし、裁判が確定して超過額があるときは、その超過額に年1割の利息をを付して支払う必要がある。
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10.定期借地権等
①定期借地権
存続期間を50年以上とする場合には、1.契約の更新をしない 2.建物の再築による期間の延長をしない 3.期間満了時の建物買取請求権を認めない
旨の特約が許される。この特約は、書面による必要がある。
②事業用定期借地権
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的として借地権を設定する場合、
1.存続期間を10年以上30年未満とするときには、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長、買取請求の規定は適用しない。
2.存続期間を30年以上50年未満とするときには、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、買い取りの請求をしないこととする旨を定める事ができる。
事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
※賃貸マンションなど、居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、事業用定期借地権を設定することはできない。
③建物譲渡特約付き借地権
借地権を設定する場合、借地権を消滅させるために、設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当対価で譲渡する旨を特約できる。
※この特約は、書面でする必要はない。
※この特約により借地権が消滅した場合、借地権者又は建物賃借人が借地権設定者に請求すれば、借地権設定者との間で、借家契約が締結されたものとみなされる。
図
※借地権が消滅した場合に、BまたはCがAに請求すると、AB間またはAC間に借家契約が設定されたものとみなされる
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「借地借家法（借地）①」 ～宅建試験勉強～
今日は借地借家法について！！
やっと宅建ぽい部門に突入(*'ω'*)
借地契約とは
1、借用地とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のこと。
なお、借地権を有する者（借主など）を借地権者、借地権を設定した土地所有者（貸主など）を借地権設定者という。
※実際は、建物所有目的の土地の賃借権の方が圧倒的に多い。
①一時使用目的の借地権
臨時設備の設置その他の一時使用のために借地権を設定したことが明らかなときは、借地借家法の一部の規定は適用されない。
②強行法規制≪重要≫
存続期間・更新、対抗力、建物買取請求、借地条件の変更等の裁判に関して、借地借家法の規定に反する特約で、借地権者に不利なものは無効。
※たとえば、「立退料さえ払えば、更新を拒絶できる」旨の特約は無効。
2、借地権の存続期間≪重要≫
借地権の存続期間は、期間の定めがないときは30年となり、30年以上の期間を定めたときはその期間となる。
30年未満の期間を定めたときはその期間の定めは無効で、期間は30年となる。
3、借地契約の更新
①合意更新
借地契約は、建物の存否の関わらず、当事者の合意で更新できる。
更新後の契約期間は、期間の定めのない場合、最初の更新にあたっては20年、二回目以降の更新の時は10年となる。
当事者が20年（最初の更新）・10年（2度目の更新）より長い期間を定めたときはその期間となる。
20年未満（最初の更新）・10年未満（2度目の更新）の期間を定めたときはその期間の定めは無効で、期間は20年・10年となる。
②法定更新≪重要≫
借地権の存続期間が終了する場合において、
①借地権者が契約の更新を請求し、または
②土地の使用を継続するときは「建物がある場合に限り」
従前の契約と同一条件（存続期間は最初の更新にあたっては20年、二回目以降の更新の時は10年）で更新したものとみなされる。
契約は、建物の存否の関わらず、当事者の合意で更新できる。
※ただし、借地権設定者が、正当な事由に基づき、遅滞なく異議を述べたときは更新されない。
4、借地権者の建物買取請求≪重要≫
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対して、
建物その他、借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るよう請求することができる。
※借地権者の地代不払いその他の債務不履行により、借地権設定者が借地契約を解除した時は、借地権者は、建物買取請求を行使できない。
※借地権者は、建物代金の支払いの提供を受けるまで、建物の明け渡しを拒める（同時履行の抗弁権）。
しかし、建物を明け渡すまでの間、地代相当額を支払う必要がある。
5、借地上の建物の滅失
①最初の契約期間中の滅失
1、借地権設定者の承諾がある場合
借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、再築について借地権設定者の承諾があるときは、借地権は、承諾があった日または建物が再築された日の「いずれか早い日から20年」存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、または当事者がこれより長い期間を定めた時は、その期間になる。
※借地権者が再築の通知をした後2か月以内に、借地権設定者が異議を述べなかったときは、再築の承諾があったものとみなす。
2、借地権設定者の承諾がない場合
再築はできるが、再築しても期間は延長されない。
よって、当初の契約が満了すれば、更新の問題となる。
②更新後の滅失
1、借地権設定者の承諾がある場合
承諾を得て再築した場合は、最初の契約期間中と同様。
借地権は、承諾があった日または建物が再築された日の「いずれか早い日から20年」存続する。
2、借地権設定者の承諾がない場合
イ：契約の更新後に建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得ないで、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再築したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求または土地の賃借権の解約の申し入れをすることができる。
※やむを得ない事情があるのに、借地権設定者が再築について承諾をしないときは、裁判所は、借地権者の申立により、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
ロ：なお、更新後に建物が滅失した場合は、借地権者も、地上権の放棄または土地の賃借権の解約の申入れをすることができる。
ハ：そして、借地権設定者または借地権者から、上記の解約の申入れなどがあると、3か月経過後に、借地権は消滅する。
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